El caso
La sindicatura promovió una acción revocatoria, persiguiendo la inoponibilidad del negocio celebrado entre la fallida y el Banco del Suquía SA. En el marco de dicha acción se ordenó la anotación de la litis de los inmuebles afectados. Los terceros adquirentes de tales inmuebles solicitaron el levantamiento de la anotación de la litis ordenada e ingresada en el registro pertinente. El juez de primera instancia rechazó la petición, fundado en que su único efecto es el de acordar publicidad respecto de los procesos relativos a inmuebles o muebles registrales, haciendo oponible la eventual resolución a los terceros adquirentes. En contra de dicha resolución, los terceros adquirentes plantearon recurso de reposición, que denegado dio lugar al recurso de apelación. Finalmente, la Cámara acogió el recurso y ordenó el levantamiento de la medida.
1. La anotación de litis tiene por única finalidad la de acordar publicidad a procesos en que se debate la titularidad de un bien registral, a los efectos de hacer oponible la eventual decisión a los terceros adquirentes. Entonces, la anotación no impide ni obstaculiza la transferencia del dominio, pero quien adquiere lo hace con la prevención del eventual pronunciamiento ante el cual no podrá alegar buena fe.
2. La anotación de litis requiere como antecedente un proceso en que se debate la existencia de un derecho real. Pero desde hace ya mucho tiempo, se aceptó que también procede en los trámites en que se ejerce una pretensión personal, en tanto tenga como consecuencia la modificación de una inscripción en el registro pertinente.
3. La ineficacia o inoponibilidad concursal no tiene esa finalidad esencial que justifica la publicidad de la Litis, pues no persigue la modificación de la titularidad registral, sino que simplemente obsta a la oponibilidad de la transferencia a los acreedores concursales.
4. La anotación de litis fue adoptada en el marco de una acción revocatoria promovida por la sindicatura. Pero la sindicatura no accionó en contra de los subadquirentes. Con esta sola mención advertimos que la medida afecta a un tercero, cuyo conocimiento de la situación de cesación de pago no fue invocada, ni fueron perseguidos por simulación o fraude. Por lo tanto, tratándose de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, sobre los que ninguna irregularidad se definió, ni tampoco sobre la sucesión dominial, es que no procede el mantenimiento de la medida.
5. El efecto de la ineficacia y de la inoponibilidad concursal es esencialmente diferente en su concreción a la idea de nulidad del derecho civil. Es que la ineficacia y la inoponibilidad implican que un acto, en sí válido, no tiene efecto respecto de cierta persona o categoría de personas. Es decir que la transferencia no puede oponerse a los acreedores que pueden valerse de éste para la satisfacción de su acreencia.
6. Cuando los subadquirentes son terceros de buena fe y a título oneroso debemos recurrir análogamente a la salvedad del viejo 1051 del C.C., actual 392 del C.C. y C.N., calificado como una excepción trascendente al nemo plus iuris (art. 3270) -la más trascendente, quizá- en beneficio de los subadquirentes de buena fe y a título oneroso, y constituye una aplicación del derecho aparente en función de la seguridad del tráfico jurídico.
7. Es inoponible la anotación de litis respecto del tercero que, no encontrándose demandado en un juicio de simulación y nulidad de escritura pública de un inmueble, acreditó prima facie encontrarse en la órbita de los sujetos protegidos por el art. 1051 del Cód. Civil -adquirente de buena fe y a título oneroso-, aun cuando la mera buena fe registral podría resultar insuficiente para detener una acción de del triunfador en aquel juicio.
