Una compraventa sin escriturar, una ejecución contra el titular registral, y una prescripción adquisitiva del comprador del inmueble desencadenaron una serie de planteos y recursos que culminaron otorgando el título a la actora, por prescripción adquisitiva, pese a los reclamos de una empresa que adquirió el bien en subasta.
Se inició una demanda de prescripción adquisitiva veinteñal sobre un inmueble de Barranqueras, donde la actora alegaba ser compradora en virtud de un boleto de compradora de 1975 realizado con el demandado, donde se pactó un pago en cuotas y una escrituración posterior, alegando haber pagado la totalidad sin obtener la escritura debida, por ello se consideraba poseedora de buena fe desde ese año donde residía en forma pública, pacifica e ininterrumpida, con ánimo de dueña.
En su demanda solicitó asimismo que se suspenda el tramite de una ejecución de sentencia paralela contra el titular registral del inmueble en cuestión.
Se trató del expediente «K. Vda. De F. C. S. C/ Herederos De Q. E. A. S/ Prescripción Adquisitiva» y en etapa de alegatos, se ordenó citar como tercero a la empresa Chacofin S.A. que invocaba a su favor el derecho de propiedad sobre el inmueble por adquirirlo en la subasta realizada en el proceso de ejecución de sentencia antes mencionado.
La sentencia de grado hizo lugar a la demanda declarando en favor de la actora la adquisición del dominio por posesión veinteñal del inmueble con costas a la demandada, pero esa decisión motivó un recurso interpuesto por Chacofin S.A. donde expresaba que su parte tenía derecho legítimo sobre el inmueble por adquirirlo en la subasta, y sin embargo se estaba reconociendo un mejor derecho a la actora, cuando su parte reclamó que el plazo requerido en la acción de usucapión fue interrumpido por los actos del proceso de ejecución de sentencia donde se subastó el lugar.
Remarcó que habían pasado 10 años desde la toma de posesión por el martillero de la subasta para que la actora recién inicie la prescripción, ya están en conocimiento directo del tramite ejecutorio, consintiendo la subasta sin reclamar nada oportunamente, ya que el incidente de nulidad de remate que inició fue realizado con posterioridad a la misma y se cerró por caducidad de instancia.
Llegado a estudio de la Sala Cuarta de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Resistencia – Chaco, los magistrados Diego Gabriel Derewicki y Fernando Adrian Heñin resolvieron confirmar la sentencia, con costas.
La subasta no estaba perfeccionada porque para ello requiere su aprobación, pago y posterior tradición del bien, lo que no ocurrió.
Consideraron que, de las pruebas del expediente evaluadas también por la jueza de grado, se cumplían los presupuestos para la adquisición dominial, porque además la actora había celebrado una compraventa y pagado su precio, y en más de 20 años había también demostrado su animus domini. A su vez, evaluaron que el proceso de ejecución se inició contra el titular registral pero que el mismo ya había vendido el inmueble sin completar la escrituración, y que la actora se enteró recién con el mandamiento del martillero y en legal tiempo planteó una revocatoria y un incidente de nulidad, y en paralelo también inició una tercería de dominio, es decir que por varias vías había intentado oponerse a la subasta.
La tercería se rechazó in limine, pero al incidente de nulidad le dieron trámite mientras que ordenaron suspender el proceso, sin embargo, la jueza aprobó la subasta y al día siguiente recién dejo constancia de la suspensión, esto motivó un recurso de revocatoria con apelación y nulidad en subsidio por parte de la poseedora, por lo que por consiguiente la subasta no puede considerarse firme y consentida cuando existe una impugnación pendiente.
Se remarcó que la subasta no estaba perfeccionada porque para ello requiere su aprobación, pago y posterior tradición del bien, lo que no ocurrió.
“La subasta no altera los eventuales derechos de terceros, por lo que si el ocupante ostenta títulos suficientes e idóneos que hacen imposible el desahucio, quedará cerrado el camino y toda controversia sobre el mejor derecho deberá postergarse hasta que la cuestión sea resuelta en un juicio de conocimiento”
Los camaristas coincidieron en que Chacofin “tenía pleno conocimiento de que el terreno estaba ocupado, por lo que no puede alegar presunción de buena fé, al haber adquirido a sabiendas de su estado de ocupación”
Remarcaron, a su vez, que “la subasta no altera los eventuales derechos de terceros, por lo que si el ocupante ostenta títulos suficientes e idóneos que hacen imposible el desahucio, quedará cerrado el camino y toda controversia sobre el mejor derecho deberá postergarse hasta que la cuestión sea resuelta en un juicio de conocimiento” lo que ocurrió con el proceso de usucapión donde prevaleció la pretensión de la actora.
Tampoco podía considerarse que el mandamiento del martillero pueda interrumpir el plazo de prescripción, ya que las causales son taxativas de la ley, (art. 2545, art. 2546 o art. 2548 CCyC) y ninguna resultaba aplicable al caso, siendo el mandamiento “un acto meramente formal, jurídico, al solo efecto de los trámites para la subasta”, sin virtualidad para “desposeer” a la actora.
Fuero: Civil
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Resistencia
Voces: usucapión, compraventa sin escriturar, prescripción adquisitiva
