La decisión de la jueza Arlene Bluth validó la aplicación de la nueva legislación que crea un registro de alquileres temporarios y que prohíbe alquileres a corto plazo a menos que el residente permanente de la unidad esté presente durante el alquiler.
La Justicia del estado de Nueva York rechazó una demanda presentada por la plataforma Airbnb contra la ciudad de Nueva York, en virtud de las restricciones impuestas a los alquileres a corto plazo por la ley local 18, que obliga a registrar los alquileres temporarios y a exhibir el número de registro en las publicaciones.
La decisión fue tomada este martes por la jueza Arlene Bluth, en el marco de una demanda iniciada por Airbnb en junio de este año y que había logrado aplazar al 5 de septiembre la entrada en vigencia de la legislación.
La reconocida plataforma digital había motivado su demanda en que la nueva regulación tendría un efecto prohibitivo sobre los alquileres temporarios, que implicaría un control de requisitos que aumentaría el trabajo de la plataforma y que les haría perder el 95% de los anfitriones, ante la pérdida de reputación por la obligación de dar de baja anuncios.
Por su parte, el representante del Estado de Nueva York explicó que el objetivo del proceso de registro es crear un sistema de licencias que garanticen que los lugares donde los alquileres a corto plazo no están permitidos, como unidades de alquiler regulado o vivienda pública, no sean publicados en sitios de reserva como Airbnb.
Además, argumentaron que la supuesta pérdida de anfitriones es conjetural, sin tener capacidad para desafiar las reglas impuestas por el Estado local en nombre de terceros (anfitriones o invitados). También destacaron que Airbnb no diferencia entre sus ingresos legales derivados del mercado de la ciudad de Nueva York y los ingresos generados por alquileres ilegales, estimado en un 55% del total.
A la hora de decidir, la jueza Arlene Bluth consideró “completamente razonable” la legislación establecida por el Estado de Nueva York con la Local Law 18, por cuanto exige una la obtención de un número de registro para publicar los anuncios de alquileres temporarios.
Según el Director Ejecutivo de la Oficina de Cumplimiento Especial (OSE) a cargo del control de la registración, la medida surge –entre otros aspectos- en respuesta a los 43.000 anuncios publicados en el año 2018 en Airbnb que incumplían distintos aspectos de la normativa local en materia de locaciones y habilitaciones.
Para la magistrada, el requerimiento de que cada publicación tenga un número de registro y que Airbnb solo acepte tarifas de anfitriones con un número de registro válido tiene sentido, en tanto método diseñado para agilizar el proceso de garantizar que solo los espacios elegibles aparezcan en Airbnb u otros sitios de listados.
Además, se encontraba en discusión la creación hecha por la ley de una lista de edificios prohibidos para alquiler temporario, donde un propietario de un edificio puede agregar su edificio a la lista y evitar que un inquilino alquile una unidad del mismo de forma temporaria, en la medida que el reglamento del edificio lo impida.
Si un edificio está en esta lista, entonces OSE (presuntamente) no emitirá un número de registro a un solicitante que busca incluir una unidad en este tipo de edificio.
Sobre este aspecto, la jueza expresó que:
“…las reglas brindan una forma lógica de ayudar a evitar que un arrendatario cuyo contrato de arrendamiento impide que los alquileres a corto plazo lo hagan de todos modos. Y mientras Airbnb se queja de que es con la tarea de ayudar a hacerla cumplir, las reglas simplemente requieren que Airbnb verifique que una unidad es elegible para ser listado como un alquiler a corto plazo antes de que pueda aceptar cualquier tarifa. Eso no es una obligación demasiado onerosa”.
Por su parte, la eventual pérdida del 95% de los anfitriones a partir de la entrada en vigencia de la nueva normativa –a criterio de la magistrada- es absolutamente “especulativa”. Y si incluso fuera cierto, Airbnb “no cuestionó suficientemente el punto de los demandados de que gran parte de los ingresos de Airbnb se derivan de alquileres ilegales a corto plazo. No afirma, por ejemplo, que no haya alquileres ilegales a corto plazo en su sitio o que sus ingresos por estos alquileres ilegales son nominales”.
De esta forma, la jueza validó la aplicación de la Ley Local 18 que prohíbe los alquileres a corto plazo a menos que el residente permanente de la unidad esté presente durante el alquiler y el anfitrión tenga la autorización para utilizar la unidad para un alquiler a corto plazo.
De qué trata la nueva regulación en Nueva York.
En el marco de una crisis de acceso a la vivienda, el Estado de Nueva York sancionó la Local Law 18, conocida como “Ley de Registro de Alquiler a Corto Plazo”, que exige que los anfitriones de alquileres a corto plazo se registren en la Oficina de Cumplimiento Especial (OSE) del alcalde y prohíbe que las plataformas de servicios de reserva (como Airbnb, VRBO, Booking.com y otras) procesen transacciones para alquileres a corto plazo no registrados.
Sin embargo, el núcleo de la legislación es la limitación a un máximo de 30 días para los alquileres temporarios, y que estos puedan ser llevados a cabo si el anfitrión está presente en el alojamiento y no tiene más de dos visitantes. Sin estas dos condiciones, está prohibido alquilar apartamentos en cualquier plataforma.
La normativa sancionada el 9 de enero de 2022, establece sanciones tanto para los anfitriones como para las plataformas de alquiler temporario que no cumplan con los requisitos de la ley.
Además, permite a los propietarios de edificios notificar a la autoridad de aplicación sobre aquellos edificios donde –por reglamento- los alquileres a corto plazo estén prohibidos, a fin de que el edificio sea incluido en una lista de Edificios Prohibidos y se rechace cualquier solicitud de registro de departamentos de ese edificio.
