Se revoca la sentencia de primera instancia y se rechaza la acción de daños interpuesta por el comprador de un inmueble contra el constructor, porque, aun cuando la cosa entregada no había sido igual a la prometida, los vicios eran aparentes y no fueron cuestionados por el actor al momento de entrar en la posesión o de suscribir la escritura traslativa de dominio.
Sumario:
1.-Debe rechazarse la demanda de daños por incumplimiento contractual, toda vez que habiendo el accionante aceptado la posesión de la cosa e incluso habiéndose otorgado la escritura traslativa de dominio sin reservas, no puede considerarse relevante en términos jurídicos el incumplimiento contractual que invoca y que no consiste en la falta de entrega, sino en la entrega de una cosa diferente en su calidad a la prometida; las cuestiones descriptas por el pretensor no son vicios ocultos, sino aparentes -art. 2173 del CC.-, comprobables a simple vista por una persona cuya calidad de arquitecto no fue cuestionada y que al recibir la posesión del inmueble expresó que la única obligación pendiente emergente del boleto de compraventa era la suscripción de la escritura traslativa de dominio y la entrega del certificado de solicitud de medidor.
2.-Corresponde rechazar la indemnización del daño moral, ya que la mera invocación del sufrimiento psicológico resulta insuficiente a tal fin; el daño constituye un presupuesto excluyente de la responsabilidad civil y en este caso la carga de la prueba pesaba sobre el actor y no fue cumplida, por lo que no puede tenerse por acreditada su ocurrencia.
Fallo:
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los diecisiete días del mes de septiembre de dos mil veinte, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia única dictada en los autos «Duarte, Hugo Daniel c. Arkeba Construcciones SRL s. Daños y perjuicios» (expte. n° Expte. N 59938/2017), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. Paola Mariana Guisado y Dra. María Isabel Benavente.
Sobre la cuestión propuesta la Dra. Guisado dijo:
I.- Que contra la sentencia de fs. 250/257 que hizo lugar parcialmente a la demanda entablada por Hugo Daniel Duarte contra Arkeba Construcciones SRL condenándola a abonar la suma de Pesos Ciento Cincuenta Mil ($150.000) en concepto de «daño moral» con más sus intereses y costas, se alzan ambas partes. La actora expresó agravios a fs. 263/265 los que fueron respondidos. La demandada presentó su memorial que también fue contestado por su contraria.
El Sr. Duarte adquirió en el año 2014 mediante el boleto de compraventa que luce a fs. 7/28 una unidad funcional y una porción de la complementaria destinada a cochera en el edificio sito en la calle Nahuel Huapi 4373/77 de esta ciudad que se encontraba en construcción, habiéndose formalizado el negocio mediante el acto escriturario cuya copia luce a fs.19/32 fechado en noviembre de 2016.
En el presente proceso el actor reclama los daños y perjuicios de orden material y moral que dice derivados de defectos constructivos en el edificio.Señaló que los conoció cabalmente a partir de una inspección del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires efectuada en junio de 2017. Las observaciones realizadas por las autoridades lo motivaron a requerir un informe al arquitecto Varela que acompaña en sustento de su demanda, y que destaca las diferencias entre lo prometido en la memoria descriptiva del inmueble y lo observado en la realidad.
II.- Sin perjuicio de que el actor se refirió a los defectos constructivos como vicios redhibitorios e invocó la aplicabilidad del art. 1051 del Código Civil y Comercial, solicitó la reparación de los daños y perjuicios derivados de ello. El a quo encuadró la cuestión en el marco de los artículos 519, 520, 521, 522, 1137,1197,1198 del Código Civil -vigente al momento de la suscripción del boleto de compraventa- entendiendo que se reclamaban los daños derivados del incumplimiento contractual. Analizó la prueba pericial producida para concluir que la empresa constructora no había dado cabal cumplimiento a lo prometido en la memoria descriptiva del edificio y que las modificaciones efectuadas constituían vicios y no meros cambios que el actor pudiera haber aceptado. Desestimó el resarcimiento pretendido por daño material por entender que no había sido debidamente especificada la pretensión y admitió, en cambio, el reclamo por daño moral.
Las partes no discuten el encuadre de la cuestión. La demandada se agravia de la responsabilidad que se le atribuyera, del monto indemnizatorio concedido, de los intereses y las costas del juicio que le fueran impuestas. Por su parte, el actor reclama el resarcimiento por daño material que no le fue reconocido.
III.- La empresa constructora -aunque dice no pretender eximirse de responsabilidad- argumenta que no existió incumplimiento contractual de su parte. Esgrime que es cierto que existen diferencias entre lo propuesto en la memoria descriptiva y la terminación del edificio, pero que el actor estuvo al tanto de ellas en todo momento conforme surge de la prueba testimonial y que, en su calidad de arquitecto, su supervisión era calificada.Además, que al momento de firmar el acta de posesión únicamente sostuvo un reclamo por el piso de la cochera que le fue admitido. Por último, sostiene que la prueba pericial fue parcial ya que el experto omitió notificar a su parte de la inspección del edificio.
Reiteró que el magistrado de grado dio tratamiento a la cuestión en los términos de incumplimiento contractual y en función de ello desestimó la excepción de prescripción deducida por la demandada, cuestiones que se encuentran firmes. Considero, a su vez, que el contrato incumplido es el que luce a fs. 7/28: los boletos de compraventa de una unidad funcional de propiedad horizontal en construcción y el de espacio guardacoches. De ellos, es parte constitutiva la memoria descriptiva que luce a fs. 23/25 y que especifica la calidad de las terminaciones de las unidades funcionales y las partes comunes del edificio.
Entiendo también que ha quedado demostrado que existen diferencias entre lo prometido en la memoria descriptiva del edificio y el resultado final de lo entregado. El perito indicó que se habían colocado baldosones en lugar de porcelanato, que no fue colocado el paño de blindex en la entrada, ni se colocó el revestimiento tarquini en las cocheras, ni la terminación IGGAM en la fachada trasera. Se describen faltantes de cartelería y matafuegos. En el informe acompañado a la demanda también surge que se entregó un equipo de ascensor diferente al prometido y que el piso de los espacios guardacoches no es cemento alisado, sino garden block. (ver piezas de fs. 208/210, fs. 214/215 y fs. 224/225) Para tener en consideración las conclusiones periciales las quejas de la demandada no resultan un escollo, en tanto no pidió oportunamente la nulidad de tal medio de prueba ni la producción de una nueva en esta instancia, tampoco la imparcialidad achacada al perito fue en su caso aducida en un planteo de recusación.Por lo tanto, al no haber sido expuestos sus argumentos en la oportunidad ni bajo el ropaje procesal adecuados, en esta instancia, no logran sobrepasar una mera discrepancia.
Entonces, quedando claro a mi criterio que ha habido incumplimiento material de ese contrato, queda por considerar si tal incumplimiento tiene relevancia jurídica de acuerdo a los planteos defensivos alegados por la demandada.
En la especie, mediante el boleto de compraventa la demandada se ha obligado a entregar a la actora un departamento y una cochera en un edificio a construirse en la calle Nahuel Huapi 4373/77 de esta ciudad, que se sometería al régimen de propiedad horizontal. A su vez, se obligó a la construcción del edificio con ciertas cualidades constructivas que -como hemos visto- no se encuentran cumplidas en su totalidad. Se trata en definitiva principalmente de una obligación de dar. Es decir, la demandada se ha obligado a la entrega de una cosa determinada que al momento de comprometerse no existía como tal y que sería realizada de conformidad con una serie de cuidados y calidades especificados en el contrato.
Ahora bien, a la luz de estos hechos corresponde preguntarse si habiendo el Sr. Duarte aceptado la posesión de la cosa e incluso habiéndose otorgado la escritura traslativa de dominio sin reservas, puede, a esta altura, considerarse relevante en términos jurídicos ese incumplimiento contractual que no consiste en la falta de entrega, sino en la entrega de una cosa diferente en su calidad a la prometida.
Considero que la respuesta es negativa. Las cuestiones descriptas no son vicios ocultos, sino aparentes, comprobables a simple vista por una persona cuya calidad de arquitecto no fue cuestionada y que al recibir la posesión del inmueble expresó que la única obligación pendiente emergente del boleto de compraventa era la suscripción de la escritura traslativa de dominio y la entrega del certificado de solicitud de medidor. (fs. 93 sept. no digitalizada). El art. 2173 del Código Civil expresamente determina que el vendedor no debe responder por los vicios y defectos aparentes.Una solución contraria importaría a mi criterio privar al pago -en caso, la entrega del inmueble- de uno de sus principales efectos: la liberación del deudor.
El cumplimiento del principio de identidad del pago previsto en el art. 740 en el Código Civil, puede invocarse para rechazar la entrega de una cosa diferente a la prometida, pero no constituye un elemento para volver a revisar negocios jurídicos culminados, ni privar al pago recibido voluntariamente de sus efectos cancelatorios y liberatorios. Es por ello, que no comparto la solución propuesta por el juez de grado desde esta óptica y propondré hacer lugar a la queja de la demandada en relación a la responsabilidad que se le impusiera.
Resulta conveniente de todas maneras realizar una aclaración.
Sin perjuicio de lo expuesto hasta aquí no dejo de advertir que con la pericial producida se verificaron otro tipo de defectos que pudieron no haber sido visibles al momento de la entrega de la posesión: el óxido verificado en escalera y cañerías de la terraza, las fisuras aparecidas en el patio, en la medianera y la pared de fondo. No se trata en estos casos de que hubiera una diferencia entre lo prometido y lo dado, sino de otro tipo de problemas que pudieran obedecer a fallas constructivas. Tal situación se verifica con claridad en el caso de la cochera en la que el perito explicitó que el hundimiento en el piso se debió a la mala compactación del sustrato, lo que sin dudas representa un defecto constructivo. Sin embargo, la actora no ejerció la acción «quanti minoris» ni la redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, sino que se demandó la reparación de los daños y perjuicios. Tampoco requirió la realización de reparaciones.
Si bien le corresponde al juez encuadrar las cuestiones planteadas en la norma aplicable al caso, la naturaleza de la acción está dada por la del reclamo aunque los hechos que lo funden sean pasibles de ser encuadrados en más de un instituto jurídico. (conf. arg.mi voto «in re» «Vicente, María Cecilia c. Cosenza, Edua rdo Ruben s/ daños y perjuicios» del 23/3/2017).
Es por ello que la cuestión tampoco puede ser analizada teóricamente desde la óptica de los vicios redhibitorios. No sólo porque el encuadre no fue cuestionado, y que conforme el mismo se decidió la excepción de prescripción cuyo rechazo se encuentra firme, sino también porque excedería el reclamo efectuado importando la alteración del principio de congruencia (art. 36 inc. 4 del CPCC) Lo expuesto sella la suerte del agravio de la actora por la desestimación de los daños materiales.
Por último, entiendo que merece un párrafo a cuestión relativa al daño moral cuyo resarcimiento fue admitido. Si bien comparto las valoraciones formuladas en la sentencia de grado en orden la apreciación restrictiva de este rubro en los casos de responsabilidad contractual (conf. art. 522 del Código Civil) no comparto la solución dada, justamente porque en este caso no se ofreció ni produjo prueba alguna al respecto. A mi criterio la mera invocación del sufrimiento psicológico resulta insuficiente a tal fin. El daño constituye un presupuesto excluyente de la responsabilidad civil y en este caso la carga de la prueba pesaba sobre el actor y no fue cumplida, por lo que no puede tenerse por acreditada su ocurrencia. Ello conlleva la admisión de la queja de la accionada en este sentido.
En virtud de lo expuesto, propongo: 1) admitir la queja de la demandada, revocando la sentencia de grado en cuanto a la responsabilidad que se le atribuyera. 2) En consecuencia, rechazar la demanda entablada por Hugo Daniel Duarte contra Arkeba Construcciones SRL. 3) Las costas de ambas instancias deberán imponerse en el orden causado dado que la comprobada existencia de defectos constructivos pudo razonablemente haber llevado al actor a considerarse con derecho a reclamar y sostener su postura como lo hizo. (art. 68 2 da parte del ritual) La Dra. Benavente votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la Dra. Guisado.Con lo que terminó el acto.
MARÍA BELÉN PUEBLA
SECRETARIA
Buenos Aires, 17 de septiembre de 2020.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Admitir el recurso de la demandada, revocar la sentencia de grado en cuanto a la responsabilidad que se le atribuyera y, en consecuencia, rechazar la demanda entablada por Hugo Daniel Duarte contra Arkeba Construcciones SRL; 2) Distribuir las costas de ambas instancias en el orden causado; y 3) Diferir la regulación de los honorarios profesionales para una vez fijados los de primera instancia.
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
El Dr. Juan Pablo Rodríguez no interviene por hallarse excusado y la Dra. María Isabel Benavente integra el tribunal de conformidad con lo dispuesto el 19 de agosto del corriente año.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.
Fuente: MicroJuris
