En la causa «C., C. J. c/Consorcio de Propietarios Riobamba 30 s/Daños y perjuicios» R. G. F. M. y M. C. de B. apelaron la decisión que tuvo por no contestada la demanda por considerar que los peticionantes carecían de facultades para representar al Consorcio de Propietarios Riobamba 30.
Los peticionantes se presentaron como presidente y secretaria del Consejo de Administración de la demandada y contestaron el escrito de inicio interpuesto por la actora. Expresaron que «como el consorcio carece de administración, ellos ejercen los actos de administración del edificio». Dicha representación no fue aceptada por el Juez de grado.
La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil recordó que como órgano del consorcio, «el administrador es su representante en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal».
En dicho marco, la regla general es que el administrador es el representante legal y el Consejo no puede sustituirlo sino que lo supervisa, salvo caso de excepción (omisión, ausencia o vacancia).
El inciso d) del art. 2064 establece que «el consejo ejercerá la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocará a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia».
Los camaristas destacaron que la facultad excepcional de representación del Consejo «no implica la de presentación en juicio, a excepción de que dicha presentación no admita dilación» y que «dicha asunción de facultades ejecutivas que exceden, por tanto, largamente las habituales atribuciones de consulta o control, es de carácter transitorio, es decir: hasta que sea designado un nuevo administrador». Es así que el Consejo debe convocar a asamblea para el nombramiento de administrador dentro de los 30 días de producida la vacancia.
Desde tal perspectiva, «la contestación de una demanda judicial, en ausencia de administrador como sucede en este caso, justificaría la actuación inmediata del consejo o la mayoría reglamentaria de los integrantes del consorcio». Sin embargo, de la documentación acompañada por los peticionantes no surgía que la contestación hubiera sido suscripta por la totalidad de los integrantes del Consejo de Administración o por la mayoría reglamentaria indicada.
El 1 de julio de 2022 los Dres. Benavente, González Zurro y Calvo Costa confirmaron la decisión de grado.
