El caso: La Cámara de Apelaciones confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la acción por título supletorio y que se basó fundamentalmente en la falta de acreditación de los elementos de prueba exigidos por la ley.
1. La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los derechos reales de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la posesión o de los actos posesorios durante el tiempo fijado por la ley. La usucapión es el título de propiedad en cuya virtud se define la esencia misma de la propiedad: una posesión vestida por el transcurso del tiempo. Es decir, la usucapión es algo más que un nuevo instrumento accesorio de prueba de la propiedad, pues determina su esencia misma, define y establece qué es la propiedad.
2. En el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión.
3. La adquisición de título de dominio por prescripción importa, en derecho, la existencia de hechos y actos concretos, bien individualizados, ubicados en el tiempo y en el espacio, los cuales deben manifestarse en el proceso a través del material probatorio traído, reunido y producido en la etapa respectiva y que, en su conjunto, sustenta sólidamente la convicción de la verdad y justicia de lo que el actor pretende obtener por medio de un fallo judicial.
4. Concurre, asimismo, la designación de quién o quiénes fueron o pudieron ser los anteriores titulares del dominio, como también su necesaria mención en los pedidos de informe registral sobre titularidad, el cual se hace como si su titular fuera desconocido o inquiriendo si quien pretende usucapir está inscripto como propietario, lo que es a todas luces incongruente.
5. La prueba en materia de usucapión debe considerarse de manera integral, compuesta, global; la prueba de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por prescripción no puede fundarse exclusivamente en declaraciones testimoniales, pues es necesario que éstas se encuentren corroboradas por otras evidencias que formen con aquéllas una prueba compuesta.
6. Los extremos requeridos para viabilizar la demanda por prescripción adquisitiva, están constituidos por la existencia de una prueba plena y concluyente de la existencia del corpus, entendido como el ejercicio del poder de hecho de señorío sobre la cosa, del animus, esto es la intención de tener la cosa para sí y el mantenimiento de ambos requisitos durante el plazo requerido por la ley, en forma pública y pacífica.
7. Está acreditado que el actor es propietario del inmueble colindante al que pretende usucapir; invoca la posesión desde el año 1976, sin que haya logrado acreditar acabadamente ni la posesión misma ni el comienzo de la supuesta posesión; así, los testimonios rendidos no indican de modo concluyente que el actor sea poseedor del inmueble ubicado en calle Pompeyo Lemos 1950 de Godoy Cruz, Mendoza; al mismo tiempo, no se ha acreditado la realización de mejoras, típicos actos posesorios, conforme a lo dispuesto por el art. 2384 del Código Civil.
8. De actuaciones sumariales, luego reiterada en este proceso, surge la principal defensa de los demandados, consistente en que, precisamente, el actor no ha logrado desvirtuar; los propietarios del inmueble aquí pretendido le dieron permiso al actor para guardar algunos objetos en el mismo; éste fue el título con el que el accionante podía utilizar el inmueble; así, conforme al art. 2384 del Código Civil, nadie puede cambiar por sí mismo el título de la posesión y el que comenzó a poseer por otro continúa en dicha calidad, mientras no se produzca la interversión del título.
9. La interversión del título, puede darse por dos medios: 1) por un acto jurídico que exteriorice la voluntad de las partes, sea éste una disposición testamentaria, un contrato celebrado con la otra parte interesada, en virtud de la cual la causa de la posesión quede cambiada y 2) por expulsión de la otra parte interesada. Mientras la voluntad de cambiar la causa de la posesión, no se exteriorice en alguna de estas formas, mientras esa voluntad quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión del título. Si el tenedor no prueba la interversión del título, resulta aplicable el art. 2353 del Código Civil –y no el 2363–.
10. No se puede soslayar que aquí se pretende un título supletorio sobre un inmueble prácticamente baldío, con algunas construcciones o mejoras, no apto en las condiciones existentes para vivienda, circunstancia que dificulta establecer la existencia de actos posesorios por parte no sólo del usucapiente, sino también de los propietarios.
Primera Cámara Civ., Com., Minas, de Paz y Tributario de Mendoza, Expte. Nº 39.619 del 07/07/2008, “Azcárate, Roberto Armando c/ Bauzá Riera, Juan Carlos y Ots. p/ Prescripción adquisitiva”.
En la Ciudad de Mendoza a siete días del mes de julio del año dos mil ocho, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones, Dra. Ana María Viotti y Dr. Alfonso G. Boulin trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 39619/79.267 caratulados “Azcárate, Roberto Armando c/Bauzá Riera, Juan Carlos y ots. p/Prescripción adquisitiva”, originarios del Décimo Sexto Juzgado Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fojas 573 y en contra de la sentencia de fojas 565/569. De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, planteáronse las siguientes cuestiones a resolver:
1ª Cuestión: ¿Es justa la sentencia?
2ª Cuestión: Costas.
Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: Dres. Viotti, Boulin y Catapano Mosso.
Sobre la primera cuestión la Dra. Ana María Viotti dijo:
I. Que, en oportunidad de expresar agravios, a fojas 591/595 el Dr. Roberto Luis Castro Ariza, por la actora, se queja de la sentencia que rechaza el título supletorio peticionado respecto del inmueble ubicado en calle Pompeyo Lemos 1950 de Godoy Cruz, Mendoza.
Se agravia que la resolución recurrida hace alusión a los testimonios rendidos en autos, dándoles una interpretación en forma no congruente con la totalidad de la prueba, cercenándolas en sus partes fundamentales.
Señala que la sentencia cita erróneamente normas del Código Civil, en particular los arts. 2.523, 2.473, 2.351, 2.473 y 2.384, además de citar jurisprudencia que no resulta aplicable al caso a resolver, lo que produce que el fallo quede sin sustento jurídico.
También entiende que el juez a quo efectúa una errónea aplicación de la teoría de los actos propios ya que el actor, no ha incurrido en la misma desde ningún punto de vista; que el pilar de la fundamentación del fallo recurrido se funda en el presunto reconocimiento del actor de poseer “con autorización de los propietarios”.
Alega omisión de prueba decisiva por parte del juzgador; entre ellas, menciona el informe de la Municipalidad de Godoy Cruz, de la Dirección de Catastro, entre otras.
Afirma que de la valoración conjunta de la prueba rendida en este proceso, resulta indudable que el Sr. Azcárate ha demostrado acabadamente su calidad de poseedor del inmueble que pretende usucapir y que su posesión con ánimo de dueño sobre el mismo ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida, que jamás reconoció la propiedad en otro.
II. Que a fojas 596 la Cámara dispone correr traslado de la expresión de agravios a la contraria por el plazo de ley (Art. 136 del CPC), providencia que se notifica a fojas 597 y 606.
A fojas 598/602 comparecen los demandados Margarita Esther Bauzá Riera, María Elena Bauza Riera, Josefa Ginestar, Rosa Patrocinia GInestar y Pedro Ginestar y contestan el traslado conferido; a fojas 607/609 el Dr. Juan Carlos Masini, por los demandados María Inés Pelegati, Miguel Eduardo Bauzá, Alejandro Daniel Bauzá y Juan Carlos Bauzá, contesta el traslado conferido, solicitando el rechazo del recurso intentado.
III. Que a fojas 612 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 612 vta. el pertinente sorteo de la causa; que el art. 3.948 del Código Civil dispone que “la prescripción para adquirir es el derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley”; en realidad, la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de un derecho, o utilizando los propios términos del art. 3.947, un medio de adquirirlo. De la simple lectura del texto legal, se infiere, por un lado, la insistencia en mencionar a la adquisición de la propiedad como objetivo final de la usucapión, y por otro, la limitación de su campo de acción a los inmuebles.
En cuanto a lo primero, no sólo el dominio es usucapible; es sabido que el codificador muchas veces utiliza la palabra propiedad en un sentido amplio que va mucho más lejos de su mera asimilación con el derecho de dominio, para identificarla como derecho real, como en el art. 2.351 o con derecho patrimonial, como en los arts. 732, 1.457 y 1.459. Pero, de cualquier modo y aún suponiendo que la mención a propiedad esté tomada como sinónimo de dominio, ello puede deberse a que es precisamente este derecho real el que comúnmente va a ser el objeto de la usucapión.
En cuanto a la limitación a las cosas inmuebles, se lee en la nota respectiva: “En las cosas muebles, valiendo la posesión por título, no tenemos prescripción de cosas muebles”; no es acertado el criterio, ya que el ámbito propio del funcionamiento del art. 2.412, deja sin resolver el problema del poseedor de buena fe de cosas robadas o perdidas, así como también el del poseedor de mala fe, aún de cosas no robadas o perdidas. Más aún, haciendo jugar el art. 2.412 con los arts. 2.767 y 2.778, segunda parte, también quedaría fuera de la órbita del primero, el adquirente a título gratuito de buena fe de cosas no robadas ni perdidas, cuando debe enfrentarse con el verdadero propietario de las cosas. De ahí que para no caer irremisiblemente en la imprescriptibilidad de toda cosa mueble en tales supuestos, se hacía necesario introducir la prescripción de muebles, pues en contra de lo opinado por Vélez Sársfield en la nota al art. 3.948, siempre en materia de muebles, la posesión vale título. Sólo a través de la reforma de 1968 se solucionó, aunque parcialmente, el vacío legislativo con la incorporación del art. 4.016 bis. (Areán de Díaz de vivar, Beatriz, “juicio de usuca-pión”, Buenos Aires, Hammurabi, 1984, pág. 15 y sgtes.)
La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los derechos reales de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la posesión o de los actos posesorios durante el tiempo fijado por la ley. La usucapión es el título de propiedad en cuya virtud se define la esencia misma de la propiedad: una posesión vestida por el transcurso del tiempo. Es decir, la usucapión es algo más que un nuevo instrumento accesorio de prueba de la propiedad, pues determina su esencia misma, define y establece qué es la propiedad. (Highton, Elena I., “La prueba en los derechos reales”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, “Prueba II”, 1997, pág. 175)
IV. En cuanto a la carga de la prueba, rige sobre el particular el principio general de que todo aquél que invoca un hecho, acto jurídico, contrato o estipulación parcial del mismo, corre con la carga de demostrarlo. Es parte de la máxima de que cada parte debe probar sus afirmaciones, y mientras no lo haga, a la contraparte le bastará negar pura y simplemente sin necesidad de probar sus dichos. A partir de la afirmación de un hecho demostrado correrá por cuenta de quien pretenda desvirtuarlo, modificar o extinguir sus efectos, acreditar las circunstancias fácticas o jurídicas que produzcan tal efecto.
Conforme a lo dispuesto por el art. 179 del CPC, en general, cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que no fueron reconocidos por la contraria; en particular, corresponde la prueba de los hechos constitutivos a quien los invoca como base de su pretensión; las de los hechos extintivos e impeditivos, a quien los invoca como base de su resistencia.
Afirma Devis Echandía que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o dicho de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. Esta existe, en general, para los hechos que, de acuerdo con la norma aplicable, son presupuestos de las peticiones que formula, pero la falta de alegación hace que la prueba resulte inútil e innecesaria, esto es, que desaparezca el interés práctico para la parte en satisfacer la carga de la prueba. La controversia se requiere para que, por regla general, sea necesario aducir al proceso medios probatorios, a fin de que el juez tenga el hecho por cierto, debido a que su admisión equivale a su prueba (Devis Echandía, Hernando, “Teoría general de la prueba judicial”, Buenos Aires, Víctor de Zavalía Editor, 1976, Tomo 1, pág. 490 y sgtes.)
En el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión.
La adquisición de título de dominio por prescripción importa, en derecho, la existencia de hechos y actos concretos, bien individualizados, ubicados en el tiempo y en el espacio, los cuales deben manifestarse en el proceso a través del material probatorio traído, reunido y producido en la etapa respectiva y que, en su conjunto, sustenta sólidamente la convicción de la verdad y justicia de lo que el actor pretende obtener por medio de un fallo judicial.
Al requisito ineludible de la contención concurre, asimismo, la designación de quién o quienes fueron o pudieron ser los anteriores titulares del dominio, como también su necesaria mención en los pedidos de informe registral sobre titularidad, el cual se hace como si su titular fuera desconocido o inquiriendo si quien pretende usucapir está inscripto como propietario, lo que es a todas luces incongruente.
El derecho exige la existencia probada de actos posesorios ejercidos animus domini, que manifieste la aprehensión de un inmueble claramente identificado (art. 2,351, 2.352, 2.353, 2.480, 2.373, 2.402, 2.407, 2.410 del Códi-go Civil), actos aquéllos ejercidos en forma pública, pacífica, sin contradictor, de manera ininterrumpida y durante el tiempo necesario para conformar el derecho a la adquisición del dominio que se pretende (art. 2.369, 2.479, 2.383, 2.445 y sgtes., 3.984 y 4.105 del Código Civil) (Highton, Elena I., “La prueba en los derechos reales”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, “Prueba II”, 1997, pág. 175 y sgtes.)
V. La ley 14.159 puso orden y seriedad en el trámite de los juicios de usucapión, dándole carácter contencioso y regulando especialmente el régimen de la prueba en este tipo de procesos, exigiéndose una prueba compuesta para la acreditación de los extremos fácticos previstos por el Código Civil en la manera; específicamente el art. 24 inc. b) establece: “Se admitirá toda clase de prueba, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial”.
En la jurisprudencia, se ha destacado que “la prueba en materia de usucapión debe considerarse de manera integral, compuesta, global” (Cámara 1a en lo Civil y Comercial de Tucumán, 1981/06/02, “Gómez, Aniceto R. c. Ziperovich, Adolfo”, JA, 982-II-218) y que “la prueba de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por prescripción no puede fundarse exclusivamente en declaraciones testimoniales, pues es necesario que éstas se encuentren corroboradas por otras evidencias que formen con aquéllas una prueba compuesta” (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I , 1998/05/26, “Santamaría, Miguel A.”, LLLitoral, 1999112)
La Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires ha sostenido que “el art. 24 ley 14169 si bien constituye un resabio del sistema llamado de la prueba tasada, deja sin embargo al juez un margen apreciable de libertad en la elección de elementos complementarios de la prueba testimonial, al no fijar, explícita o implícitamente, condiciones en lo que respecta al número o especie de aquéllos” y que “los testimonios y la inspección ocular bastan para satisfacer las exigencias formales del art. 24 ley 14.159, en lo que se refiere a la integración de la prueba compuesta”. (Sup. Corte Bs. As., 13/10/1981, “Tagliaferro, Enrique J. v. Taglia-Ferro, Carlos y otros”, JA 1983-III-152)
VI. Que el recurso de apelación interpuesto a fojas 573 debe ser desestimado; como lo ha entendido la jurisprudencia, “los extremos requeridos para viabilizar la demanda por prescripción adquisitiva, están constituidos por la existencia de una prueba plena y concluyente de la existencia del corpus, entendido como el ejercicio del poder de hecho de señorío sobre la cosa, del animus, esto es la intención de tener la cosa para sí y el mantenimiento de ambos requisitos durante el plazo requerido por la ley, en forma pública y pacífica.” (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala I, 09/10/2007, “Rabbit S.A. c. Bale, Elías y otros s/usucapión”, LLBA 2008 (abril), 232, con nota de Miriam Smayevsky; Marcela A. Penna)
Independientemente de las citas de jurisprudencia que contiene la sentencia apelada que no guardan relación con la temática a resolver, el juez a quo sustenta su decisión en los siguientes argumentos: a) La prescripción adquisitiva es una institución de orden público y requiere la apreciación estricta de los extremos exigidos por la ley; b) La prueba de la posesión debe ser plena, indubitable, no siendo suficientes las declaraciones de testigos en las cuales no se concreten con toda precisión la realización de actos posesorios, ni tampoco la exhibición de documentos que por sí solos no acrediten la realización de tales actos; c) La demanda debe ser rechazada teniendo en cuenta que el mismo actor y conforme a la teoría de los actos propios reconoce que está poseyendo imperfectamente porque ha reconocido que ha actuado con autorización de la demandada; el requisito básico de la posesión conforme lo prescribe el art. 2.351 del Código Civil es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, ya que de lo contrario sería una simple tenencia; e) Con las pruebas rendidas, la parte actora no ha probado fehacientemente la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida sobre el inmueble de marras, reconociendo el derecho de propiedad en otra persona.
Está acreditado que el Sr. Azcarate es propietario del inmueble colindante al que pretende usucapir; invoca la posesión desde el año 1976, sin que haya logrado acreditar acabadamente ni la posesión misma ni el comienzo de la supuesta posesión; así, los testimonios rendidos no indican de modo concluyente que el Sr. Azcárate sea poseedor del inmueble ubicado en calle Pompeyo Lemos 1950 de Godoy Cruz, Mendoza; al mismo tiempo, no se ha acreditado la realización de mejoras, típicos actos posesorios, conforme a lo dispuesto por el art. 2.384 del Código Civil.
La Sra. María Elena Bauzá Riera formuló una denuncia en la Comisaría Nº 34 de Godoy Cruz; de esas actuaciones sumariales, luego reiterada en este proceso, surge la principal defensa de los demandados, consistente en que, precisamente, el actor no ha logrado desvirtuar; los propietarios del inmueble aquí pretendido le dieron permiso al actor para guardar algunos objetos en el mismo; éste fue el título con el que el Sr. Azcárate podía utilizar el inmueble; así, conforme al art. 2.384 del Código Civil, nadie puede cambiar por sí mismo el título de la posesión y el que comenzó a poseer por otro continúa en dicha calidad, mientras no se produzca la interversión del título.
La interversión del título, puede darse por dos medios: 1) por un acto jurídico que exteriorice la voluntad de las partes, sea éste una disposición testamentaria, un contrato celebrado con la otra parte interesada, en virtud de la cual la causa de la posesión quede cambiada y 2) por expulsión de la otra parte interesada. Mientras la voluntad de cambiar la causa de la posesión, no se exteriorice en alguna de estas formas, mientras esa voluntad quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión del título. En este orden de ideas, la Suprema Corte de Justicia de Mendoza ha sostenido que “si el tenedor no prueba la interversión del título, resulta aplicable el art. 2353 del Código Civil -y no el 2363-“. (Expediente Nº 45597, “Farina Luis en J: Petiot Enrique c/Luis Farina Desalojo – Inconstitucionalidad – Casación”; 26/06/1989, LS 210 – 027)
No se puede soslayar que aquí se pretende un título supletorio sobre un inmueble prácticamente baldío, con algunas construcciones o mejoras, no apto en las condiciones existentes para vivienda, circunstancia que dificulta establecer la existencia de actos posesorios por parte no sólo del usucapiente, sino también de los propietarios; así, el informe de la Municipalidad de Godoy Cruz obrante a fojas 444/448 indica que en el inmueble no se han efectuado construcciones (mejoras).
A fojas 23/29 la parte actora acompañó en copias boletas de pago de Obras Sanitarias de Mendoza por periodos correspondientes al año 1997 a 1999, en tanto que este proceso se inició en fecha 2/5/2000; puede decirse que el pago de impuestos y tasas, prueba especialmente mencionada por la ley 14.159, no fue realizado por todo el lapso requerido por la ley, ni siquiera durante un lapso de tiempo razonable con anterioridad a la demanda, sino que se realizó apenas unos años antes de iniciar el proceso por usucapión, debiendo agregarse que también el titular registral efectuó dichos pagos, acompañando los correspondientes comprobantes. A esto se agrega que, en oportunidad de contestar demanda, a fojas 253/343 los codemandados Josefa Ginestar, Rosa Patrocinia Ginestar y Pedro Ginestar acompañaron boletas de pago del impuesto inmobiliario, pago de tasas municipales e incluso de Obras Sanitarias Mendoza.
Por último, los testimonios rendidos no son concluyentes acerca de los extremos que exige la ley para la admisión del título supletorio; los testigos indican que el Sr. Azcárate vive en el inmueble ubicado en calle Pompeyo 1964 de Godoy Cruz, pero no refieren la realización de actos posesorios sobre el inmueble colindante, cuya declaración de adquisición por prescripción se persigue en estos autos.
VII. En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto a fojas 573, debiendo confirmarse, en todas sus partes, la sentencia de fojas 565/569.
Sobre la primera cuestión, el Dr. Boulin adhiere por sus fundamentos al voto que antecede.
Sobre la segunda cuestión la Dra. Ana María Viotti dijo: Las costas deben imponerse a la parte recurrente que resulta vencida. (Arts. 35 y 36 CPC). Así voto.
Sobre la segunda cuestión el Dr. Boulin adhiere al voto precedente.
Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así:
SENTENCIA:
Mendoza, 10 de julio de 2.008.
Y VISTOS:
Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
I. Rechazar el recurso de apelación de fojas 573, y en consecuencia, confirmar, en todas sus partes, la sentencia de fojas 565/569.
II. Imponer las costas de alzada a la parte recurrida que resulta vencida. (Arts. 35 y 36 del CPC)
III. Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta que existan elementos de juicio suficientes para practicarla.
CÓPIESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y BAJEN.
Fdo. VIOTTI – CATAPANO – BOULIN
Fuente:
| Revista | Región Cuyo |
| Número | 30 |
