El caso: En el juicio principal de ejecución fiscal, promovido por la Municipalidad de Tanti, se resolvió sacar a la venta, a través del portal de subastas judiciales electrónicas, el bien inmueble objeto de la ejecución. Efectuada la constatación de rigor, se verificó que el bien era un lote baldío, sin mejoras, y que se encontraba desocupado. Una vez aprobada la subasta, se libró un oficio de constatación, a los fines de la toma de posesión. En aquella oportunidad, el oficial de justicia constató que el terreno se encontraba alambrado, y que lucía un cartel que publicitaba estar en venta. El adquirente en subasta solicitó el libramiento de un nuevo oficio de toma de posesión y que se dispusiera el lanzamiento del ocupante del lote. El Tribunal de primera instancia rechazó la pretensión. Apelada dicha resolución, la Cámara confirmó el decisorio, en función de la obligación dispuesta por el art. 598, in fine, CPCC.
1. La toma de posesión, junto al cumplimiento de otros recaudos, determina el perfeccionamiento de la subasta, constituyendo el modo que le permite al adquirente consolidar el derecho de dominio sobre el bien ejecutado (750, 1892, 1924 y concordantes CCyCN).
2. La necesidad de la relación de poder vacua, para la efectiva toma de posesión del bien adquirido en subasta, no significa que el inmueble deba estar vacío, sino que al menos esté ”libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna”. Así, por ejemplo, si otra persona se encuentra en posesión del inmueble, la tradición para transmitir la posesión no se puede realizar dado que no pueden concurrir dos poseedores de la misma naturaleza sobre la cosa (art. 1913). Si el inmueble se encuentra ocupado por usurpadores que pretenden adquirirlo por usucapión, será imposible para el adquirente realizar actos materiales sobre la cosa sin antes excluir a los poseedores actuales.
3. La ejecución forzosa de la sentencia no procede contra el tercero ocupante que se atribuye la posesión del inmueble subastado que no ha sido demandado en el proceso ni resulta jurídicamente asimilable a tal (arg. 750 y 598 1º párrafo, CPCC). La mera orden judicial de lanzamiento no resulta ser la vía apta para logar la desocupación y consiguiente adquisición de la posesión por parte del adquirente, sino que este último deberá acudir al procedimiento pertinente, en el que se resolverá si tiene derecho a permanecer en el inmueble.
4. La improcedencia de la orden de lanzamiento contra el poseedor animus domini del inmueble subastado que no ha sido demandado, ni es un tenedor o cuasiposeedor puesto por el demandado, guarda conformidad con lo dispuesto por el art. 399 del CCyCN, pues coloca al adquirente en subasta en la misma posición jurídica del ejecutado. Ello significa que si el ejecutado debía -eventualmente- ejercer cierto tipo de pretensión para recuperar el inmueble, el adquirente en subasta deberá utilizar -en principio- la misma vía, en tanto ocupará el lugar de aquél.
Cám. 1° Civ. y Com. Córdoba, A. n.° 57, 13/04/2021, “Cuerpo de Apelación – Municipalidad de Tanti c/ Capdeville Antonelli, Velia María Consuelo y otro – Ejecuciones fiscales – Carlos Paz – Expte. n.° 184046” (Expte. n.° 9860165)
Fuente: Revista de Derecho Civil y Comercial N° 317
Tribunal: Cám. Civ. y Com. de 1ª Nom. (Córdoba)
Voces: subasta judicial, orden de lanzamiento, tercero ocupante
