El caso: Los ocupantes de un inmueble, subastado en el marco de un proceso ejecutivo, plantearon un incidente de nulidad de todo lo actuado a partir del decreto que ordenó el lanzamiento de aquel. Dicho planteo fue rechazo por la juez de primera instancia. En contra de dicha resolución, los ocupantes plantearon un recurso de apelación. Finalmente, la cámara rechazó el recurso por considerar que la vía elegida no era apta para hacer valer el derecho invocado por los ocupantes.
1. El incidente de nulidad planteado por los ocupantes del inmueble subastado no es la vía apta para introducir una defensa posesoria y el pronunciamiento, así dictado, no tiene entidad alguna para causarle un perjuicio definitivo o irreparable. Sin embargo, el rechazo de aquel planteo nada predica en contra del derecho invocado por todos los ocupantes, que alegaron la posesión anterior a la adquisición del dominio del ejecutado, en tanto son verdaderos terceros con respecto a las vicisitudes y controversias planteadas y decididas en el juicio ejecutivo, del que no son parte demandada.
2. El adquirente en subasta adquirió el inmueble “estando ocupado” por quienes alegan esa posesión, y por ello es claro que el derecho de éste se limita a la adquisición del título en esas condiciones y nada más. Debemos recordar también que un título válido no da la posesión misma sino un derecho a tenerla, por eso éste no puede tomarla sino por las vías legales (arts. 1923, 1924, 2239, 2247 CCC, el resaltado es nuestro).
3. Si el tribunal de la causa ya fue debidamente advertido que el inmueble continúa ocupado por quienes alegan una posesión anterior a la del propietario ejecutado, sin desistirla voluntariamente, no podrá entregarla válidamente al nuevo comprador en subasta, mediante un oficio de lanzamiento, sino limitándose a notificar a los ocupantes en los términos del art. 598, último párrafo del CPC. De lo contrario, podrá incurrir en despojo judicial. Es que éstos no pueden ser desposeídos sino luego de la sustanciación del juicio que la ley procesal tiene previsto para esa finalidad, con la debida citación, conforme sea la naturaleza de la ocupación alegada (art. 779 CPC).
4. Si no está controvertido que el titular dominial ejecutado no detentaba la posesión del inmueble al tiempo de la subasta -ya sea porque nunca la tuvo o porque la perdió-, ello necesariamente obliga al adquirente en subasta a reclamar la tradición posesoria, si le correspondiera, en otro trámite y conforme las acciones previstas -posesorias o petitorias- para tal fin y respecto de todos los obligados a dársela (arts. 1922, 2238, 2247 sgtes y ctes CCC). Como contracara de esta conclusión, cabe sostener también que le cabe a los ocupantes, si fuera el caso, intentar ejercer todas las defensas y acciones que creen le asisten en la condición que invocan, en tanto y en cuanto se sientan amenazados -turbación- o resultaren definitivamente desplazados de modo ilegítimo -despojo- de la posesión que dicen, actualmente detentan (arts. 2241, 2242 CCC).
5. La mera realización de un remate en un juicio en el que los ocupantes del inmueble no fueron parte y alegan su posesión, no puede constituir una causa legítima para despojarlos de esa ocupación, sino luego del trámite de un proceso de conocimiento en el que tengan plena oportunidad de alegación y prueba. La protección posesoria, cuyo contenido sustancial integra el derecho de propiedad consagrado constitucionalmente, se tiene que canalizar por la vía judicial y su tutela tiene que ser amplia y eficaz. Todo ello con mayor razón si el inmueble está siendo destinado para vivienda del grupo familiar de los ocupantes.
6. El derecho de los ocupantes a mantenerse o no en esa ocupación, es justamente lo que tiene que resolverse en forma previa en un juicio que debe ventilarse antes de proceder a ejecutar el lanzamiento. De lo contrario, éste se tornaría ilegítimo porque no puede el juez del remate poner al adquirente en mejor situación de la que tenía el ejecutado y en todo caso, cometería un despojo, igual al que hubiese cometido aquél si hubiera desapoderado por su cuenta a los ocupantes.
7. Si el adquirente mantuviera interés en el lanzamiento judicial en el proceso en que tuvo lugar la subasta, sólo podrá reclamar se libre el mandamiento a los fines de notificar a los actuales poseedores de la adjudicación a los efectos que por derecho hubiere lugar (art. 598 último párrafo CPC).
Cám. 5° Civ. y Com. Córdoba, A. n.° 97, 02/09/2020, “Libra Puglie, Fabricio Nicolás c/ Cesaretti, Gustavo Javier – Ejecutivo” Expte. n.° 2016664
FDO.: FERRER.
Tribunal: Cám. Civ. y Com. de 5ª Nom. (Córdoba)
Voces: subasta, adquisición de inmuebles con ocupantes, alegación de posesión anterior
Fuente: Revista de Derecho Civil y Comercial N° 316
