JURISPRUDENCIA-DERECHO PROCESAL Proceso ejecutivo. CONSORCIOS INMOBILIARIOS. Cobro de expensas comunes. Inhabilitación de la vía ejecutiva. Aplicación de la doctrina del TSJ. Código Civil y Comercial de la Nación. Constitución según las normas del régimen de propiedad horizontal. Improcedencia de adecuación automática.

20 noviembre, 2020 |

El caso:

La parte actora planteó un juicio ejecutivo, persiguiendo el cobro de las despensas adeudadas. El demandado planteó la excepción de falta de personería y de inhabilidad de título en contra de la acción ejecutiva intentada en su contra. La juez de primera instancia rechazó la primera de las defensas planteadas. Por el contrario, acogió la excepción de inhabilidad de título, al considerar que la falta de inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal, o su inexistencia, obstaba a la ejecutividad del certificado de deuda y que dicha cuestión no podía ser suplida por el reglamento interno de la asociación ejecutante. En contra de dicha resolución, la actora planteó un recurso de apelación. Finalmente, la Cámara rechazó el recurso y, en consecuencia, confirmó la sentencia de primera instancia.

1. El TSJ ejerciendo la función nomofiláctica, con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial, interpretó que la acción ejecutiva solo era potestad del consorcio debidamente inscripto. En efecto, la Jurisprudencia sentada por el Alto Cuerpo en autos: “Consorcio de Propietarios Terraza de Santa Fe c/ Godoy, Susana -Ejecutivo – Recurso de Casación (C 07/08)” (Sent. N° 106 del 28/06/2011)”, estableció en definitiva que el crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal no satisfacen las condiciones subjetivas, ni objetivas previstas por el Código de Procedimiento Civil para habilitar el procedimiento ejecutivo.

2. Con posterioridad el TSJ en “Asociación Civil Corral de Barracas c/Berger Norberto – Expensas Comunes – Recurso Directo (Expte. A – 33/12)” Sentencia Número Doscientos Dos de fecha 23/10/13, aplicó dicha doctrina en otro precedente donde la entidad actora se trataba de una Asociación Civil organizadora y administradora de un “country”, pues consideró que no mediaban diferencias esenciales -a los fines de la interpretación y aplicación del derecho sustancial y procesal en juego- entre un country y un preconsorcio o consorcio de hecho.

3. El nuevo Código incorporó como un derecho real autónomo a los conjuntos inmobiliarios (art. 1887 inc. d y 2073 y siguientes). En cuanto al marco legal aplicable la ley sustantiva realizó un reenvío interno al derecho real de propiedad horizontal (art. 2075, CCC). De este modo, en el Título V dentro de los derechos reales cuando se regula la propiedad horizontal se ha previsto legalmente la forma de su constitución. El art. 2038 dispone que se redacte, por escritura pública, el reglamento de propiedad, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. Por otra parte, se ha establecido dentro de las facultades y obligaciones de los propietarios de la propiedad horizontal la obligación de atender a la expensas y que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones (art. 2048 in fine).

4. La modificación de la ley sustancial vigente con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, no ha desvirtuado los sólidos fundamentos esgrimidos por el Tribunal Superior de Justicia para supeditar la habilidad ejecutiva al cumplimiento de los requisitos que la ley adjetiva establece; esto es, que el ejecutante sea un consorcio de propietarios, y que se trate de deudas por gastos comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

5. Actualmente el nuevo Código reconoce dentro de los derechos reales a la propiedad horizontal (art. 2037) y a los conjuntos inmobiliarios (art. 2073 y sgts.) otorgándoles la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 CCC último párrafo). Pero en el caso la parte actora no se ha constituido bajo dichos regímenes, pues se trata de una asociación civil sin fines de lucro bajo la forma de SA.

6. La nueva ley no impone una transformación de pleno derecho de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, desde que el art. 2075 establece que éstos se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este nuevo derecho real. Es por ello que si el CCC somete a los conjuntos inmobiliarios a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar este derecho real de propiedad horizontal especial, deberá constituirse en los términos del art. 2038 del CCC. En definitiva, debe necesariamente redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal e inscribirse en el Registro Inmobiliario.

7. Desde una interpretación literal si el Código impone “adecuarse a las previsiones normativas” es claro que no ha pretendido que los conjuntos inmobiliarios queden sometidos a éstas sin más. El imperativo de “adecuar” constituye un deber legalmente impuesto, dirigido a todos los operadores inmobiliarios (particulares, consorcios, sociedades, notarios, jueces, catastros, registros, etc.), en una materia de derechos reales, cuyas normas son de orden público.

8. Para que se constituya el “conjunto inmobiliario” como derecho real autónomo se requiere inexorablemente de un título suficiente de afectación y división del suelo, que crea el estado del conjunto inmobiliario (Reglamento) y establece su organización (regímenes de administración, expensas, límites a la propiedad, etc.) otorgado de acuerdo a un proyecto aprobado por las autoridades administrativas locales instrumentado en un título suficiente (escritura pública) e inscripto en el Registro de la Propiedad a los efectos de su oponibilidad. No es el destino en concreto del emprendimiento urbanístico lo que lo que determina su configuración sino la adecuación al régimen establecido en la ley.

9. Entonces, mientras el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado “conjunto inmobiliario”, no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo, entre las que se encuentra la posibilidad de emitir títulos ejecutivos o certificados de deudas de expensas ejecutables judicialmente. Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología importaría soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art. 1884). Este temperamento no significa consagrar un excesivo rigor formal, sino tan solo requerir el cumplimiento de las condiciones que impone la ley para la constitución de los conjuntos inmobiliarios y para el ejercicio del derecho a ejecutar la deuda de expensas por un trámite más expedito.

10. Se exige como requisito de habilidad de un título, y como condición de su ejecutabilidad, que sea uno de los enumerados y conforme los requisitos establecidos en la ley (procesal o sustancial). Las partes carecen de facultad para crear por sí mismas títulos en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Esta posición luce concordante con los arts. 414, 517 y 518 del CPC, ya que la ley adjetiva limita la ejecución a los títulos enunciados y a aquellos que las leyes atribuyan expresamente fuerza ejecutiva. El razonamiento contrario llevaría a concluir que todos los contratos bilaterales podrían transformarse en títulos ejecutivos con la sola inclusión de una cláusula, lo que atenta contra el principio de legalidad que rige respecto de los títulos ejecutivos. La legalidad encuentra justificación en la limitación de las posibilidades defensivas propias del juicio ejecutivo, entendiéndose que si la parte va a ver restringido el derecho de defensa es lógico que sólo la ley pueda establecer bajo qué circunstancias un título satisface dichas prerrogativas.

11. En ese contexto, no habiéndose acreditado la adecuación de la Asociación Civil actora al régimen previsto por el nuevo Código Civil y Comercial para los conjuntos inmobiliarios y dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima no le asiste derecho a perseguir el cobro de las expensas debidas por la vía ejecutiva, toda vez que tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que no le asiste. Ello, no importa que la actora pueda eventualmente iniciar el cobro de las expensas adeudadas en un juicio declarativo con mayor ámbito de debate y ejercicio del derecho de defensa.