JURISPRUDENCIA – DERECHO PROCESAL. PROCESO EJECUTIVO. Certificado de deuda emitido por consorcio. LEGITIMACIÓN PASIVA. Adquirente por boleto de compraventa. Vía procesal para el cobro de expensas. Vía ejecutiva. Aplicación a la totalidad de legitimados pasivos. Fundamentos.

El caso: El juez de primera instancia decidió rechazar la ejecución promovida por el Consorcio de Propietarios en contra de quien dice ser adquirente por boleto de una unidad funcional (inmueble PH), en el entendimiento que el ordenamiento de fondo solo autorizaría al cobro ejecutivo en contra del propietario (titular registral), condición que la demandada no ostentaría. Agrega que, aunque el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación también legitima su cobro en contra de quien ostente la mera posesión, a su respecto no estaría habilitada la vía ejecutiva pues dicho carácter requeriría un ámbito probatorio de mayor cognición y prueba. En contra de dicha resolución, la parte ejecutante articuló un recurso de reposición con apelación en subsidio. Rechazado el primero, las actuaciones se elevaron a la Cámara de Apelaciones, la que acogió el recurso.

1. La legitimación pasiva para el cobro de expensas ya había generado polémica con anterioridad a la sanción del nuevo ordenamiento civil y comercial unificado. Parte de la doctrina proclamaba que el adquirente por boleto de una unidad funcional no quedaba legitimado pasivamente en caso de ejecución de expensas, aun cuando se hubiera pactado que tomaba a su cargo la obligación de pagar gastos comunes, puesto que se trataría de un convenio entre particulares no oponible al consorcio, que resultaba ajeno a ese negocio. En tal sentido se argumentaba que, dada la calidad de obligación propter rem, el pago de las expensas quedaba en cabeza del titular del derecho de propiedad horizontal, por ser quien asumió frente al consorcio la calidad de deudor, calidad que no ostentaba el adquirente por boleto de compraventa. Sin embargo, una postura superadora de los conflictos que suscitaba al consorcio de propietarios la falta de pago de expensas, se expresó en sentido contrario, argumentando que existían dos legitimados pasivos: el titular de la propiedad horizontal y el poseedor que también podía ser alcanzado por el consorcio a causa de la deuda en virtud de la delegación imperfecta operada.

2. Esta última es finalmente la postura que ha adoptado el novel ordenamiento privado unificado, la que ha quedado explicitada al dejar plasmado lo siguiente: a. Que el propietario siempre es obligado al pago de las expensas, no pudiendo desligarse ni siquiera por abandono de la unidad funcional (art. 2049 CCCN); b. Que el consorcio puede también exigir el pago de expensas a otros poseedores (usufructuarios, compradores por boleto y posesión) para garantizar el recupero de los gastos necesarios para el mantenimiento del conjunto (art. 2050 CCCN).

3. Respecto a la vía procesal para el cobro y efectiva percepción de las expensas, el art. 2048 del nuevo ordenamiento salva el inconveniente que tenía la Ley 13512 (al no tener previsto procedimiento alguno), dejando establecido que: “El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.