El caso: El adquirente en subasta inició una acción de desalojo en contra de los anteriores titulares dominiales. En primera instancia se hizo lugar a la acción. En contra de dicha resolución, los demandados plantearon un recurso de apelación, que fue rechazado.
1. El Juez debe evaluar la prueba y los hechos de la causa conforme a las reglas de la sana crítica. Las reglas de la sana crítica, aunque no definidas en la ley, suponen la existencia de ciertos principios generales que deben guiar en cada caso la apreciación de la prueba y que excluyen, por ende, la discrecionalidad absoluta del juzgador. Se trata, por un lado, de los principios de la lógica y, por otro lado de las máximas de experiencia, es decir de los principios extraídos de la observación del corriente comportamiento humano.
2. La subasta del bien, la adjudicación del mismo al comprador y la puesta en posesión llevada a cabo por el Oficial de Justicia en el proceso de ejecución hipotecaria transformó la posesión que ejercían los anteriores titulares dominiales accionado en una simple tenencia del bien. No debe perderse de vista que la pérdida del dominio y de la posesión que ejercían los demandados obedeció al hecho de que los mismos comprometieron el bien en garantía del pago de una obligación. El incumplimiento trajo aparejada la subasta del bien. El hecho de que el adquirente no hubiese procurado el lanzamiento de los accionados con anterioridad al inicio de la presente demanda de desalojo no importa un hecho capaz de enervar la procedencia de su derecho a intentar el recupero de la tenencia mediante la presente acción.
3. El art. 2353 del CC establecía el principio de inmutabilidad de la causa o título, principio reiterado en el art. 1915 del CCCN. Según este principio, quien ha iniciado la relación siendo poseedor o tenedor, así continúa, a pesar de su voluntad interna en contrario o el decurso del tiempo. La norma no le permite al tenedor la posibilidad de pasar a ser poseedor o viceversa, por su simple voluntad, es decir por medio de una operación mental o de manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen de manera inequívoca el cambio de relación con la cosa. Tampoco es idóneo el solo transcurso del tiempo para mutar la causa.
4. Cabe recordar que el principio de inmutabilidad de la causa cede únicamente en caso del instituto de la interversión del título. Entonces, a pesar del principio de inmutabilidad de la causa, el tenedor puede intervertir su título, convirtiéndose en poseedor, si manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.
Civil y Comercial
Número
322
Tribunal: Cám. Civ. y Com. de 6ª Nom. (Córdoba)
Voces: desalojo, prueba, reglas de sana crítica
