El caso: El ejecutado planteó un recurso de apelación en contra de la resolución de primera instancia, que mandó llevar adelante la ejecución en su contra por una deuda por expensas comunes. Entre diversos argumentos, expresó que la circunstancia de no haberse cumplimentado con la cláusula novena del Reglamento de Copropiedad, en cuanto disponía que debe ser intimado previamente por un modo fehaciente por el plazo de diez días, antes de ser demandado, la acción ejecutiva no resultaba procedente. Finalmente, la Cámara de Apelaciones rechazó el recurso de apelación.
1. Una cosa es la mora y otra el requerimiento de intimación por un modo fehaciente, como requisito previo para iniciar la demanda. La cláusula del Reglamente de Copropiedad que dispone tal intimación previa, si bien es ley para las partes, no debe ser aplicada de manera literal sino interpretada correctamente. En efecto, aunque el reglamento establezca la necesidad de la notificación fehaciente, la mora se opera en forma automática, con el mero vencimiento de la obligación, por lo tanto no es requisito previo de la ejecución por expensas comunes dicha notificación, aunque se haya establecido contractualmente.
2. El cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal funcionamiento del consorcio. De allí que es por demás evidente que debe analizarse con sumo cuidado cualquier traba u obstáculo que se oponga a su percepción. En este sentido, el reglamento de copropiedad debe interpretarse del modo que mejor se compadezca con la urgencia con que debe atenderse lo atinente al cobro de expensas, sin cuya oportuna y completa percepción se hace inviable la vida del Consorcio y que en caso de duda sobre la condición de título ejecutivo que cabe a la documentación acompañada debe estarse por la habilidad de la misma, toda vez que la teleología de las otras normas que regulan el instituto (propiedad horizontal) buscan asegurar el adecuado funcionamiento del Consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las expensas comunes por parte de sus integrantes.
3. Las expensas tienen la característica de ser necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio, por lo que ello perjudicará también a quien deje de cumplir con dicha obligación. Desde esta perspectiva, si bien la exigencia de esta intimación previa no puede ser dejada totalmente a un lado, ya que sería apartarse de lo acordado entre las partes, se debe actuar con suma flexibilidad para no caerse en un “exceso ritual manifiesto” ni permitir que el demandado ejerza abusivamente su derecho (art. 10 del CCCN) o ejecute el contrato de mala fe (art. 961 del CCCN).
Civil y Comercial
Número
335
Tribunal: Cám. Civ. y Com. de 6ª Nom. (Córdoba)
Voces: cobro de expensas comunes, reglamento de copropiedad, buena fe
