El caso
El juez de primera instancia hizo lugar a la demanda articulada por el comprador -por boleto de compraventa- de un lote de terreno, en contra de la urbanizadora vendedora. En consecuencia, condenó a esta última a cumplimentar con todas las obligaciones necesarias para otorgar la escritura traslativa de dominio; a ejecutar íntegramente la red de cloacas y la construcción de la casa club, todo en un plazo de seis meses y bajo apercibimiento del art. 818, CPCC. En contra de dicha resolución, la demandada articuló un recurso de apelación. En primer lugar, se agravió de la desestimación del planteo de improponibilidad objetiva de la demanda, porque el actor inició la demanda judicial sin concurrir de manera previa a la instancia mediadora, según lo habían pactado. En segundo lugar, cuestionó la eficacia de los efectos de la carta documento de intimación remitida por el actor, al alegar que fue destinada a una persona que no sería la apoderada de la sociedad demandada. Finalmente, cuestionó la condena a desempeñar obligaciones de imposible cumplimiento, porque dependían del hecho de terceros. La Cámara, por mayoría, rechazó el recurso y, en consecuencia, confirmó la sentencia de primera instancia.
1. El sometimiento del proceso a la instancia de mediación extrajudicial, si bien tiende a que las partes arriben a la solución del conflicto, no impide la promoción directa del juicio. En efecto, conforme los términos de la ley 8858, la instancia previa de mediación era en ese momento de carácter voluntario y constituye un método no adversarial de resolución de conflictos. En este sentido, en caso de no llegarse a un acuerdo, la mediación realizada en sede extrajudicial sólo eximiría a las partes del proceso en sede judicial de remitir nuevamente la causa a mediación, pero de ninguna manera impediría la promoción directa de la demanda.
2. La eventual apariencia creada por la propia demandada en relación al carácter que revestía el firmante del boleto de compraventa no puede ser invocada en perjuicio del consumidor, máxime cuando la relación contractual ha sido reconocida por las partes y la intimación fue librada al domicilio legal de la vendedora.
3. Bajo el ropaje de “autorizaciones que dependen de terceros”, se sujetaron los trámites administrativos a un plazo “sine die” y a voluntad de la Urbanizadora, que tenía a su cargo el impulso del expediente administrativo. Ello desnaturalizó la obligación asumida y produjo un desequilibrio contractual que no puede admitirse. Las demoras razonables de las instituciones provinciales no permiten al proveedor ampararse en ellas luego de años de haber efectuado la venta del lote y de obtener la aprobación municipal para ejecutar el emprendimiento, en atención a que impiden que opere el perfeccionamiento de la venta. En consecuencia, el tiempo excesivo utilizado por la urbanizadora para lograr los trámites administrativos sin justificar razonablemente el motivo de la demora para lograr los permisos pertinentes, ha desnaturalizado la obligación contractual y, consecuentemente, la condena a escriturar en el plazo de 6 meses de quedar firme el resolutorio de primera instancia resulta conforme a derecho.
-Del voto del Dr. Ossola-
4. La condena a la ejecución de la obra de cloacas por parte de la demandada, bajo apercibimiento del art. 818 del CPCC debe revocarse, porque no se verifica el requisito de la posibilidad material que debe reunir el objeto de la obligación al tiempo de su constitución. Es claro que no existía la posibilidad de conexión del emprendimiento a una red cloacal, que no estaba prevista por la Autoridad al tiempo de la celebración del contrato, que tampoco lo está al día de la fecha, y que no fue ofrecida como una contraprestación condicionada a la decisión del Municipio, sino derechamente como integrante -sin más- del objeto del contrato.
5. Ante la falta de concurrencia de la totalidad de los requisitos del objeto para el nacimiento de la obligación, su cumplimiento no puede ser exigido, y la sentencia debe ser revocada en este punto. Ello, sin perjuicio de los derechos que el accionante eventualmente juzgare le asisten, en función de haberse comprometido la demandada a la ejecución de una obra que resultaba desde el inicio imposible y que no obstante ello, integró el objeto del contrato, formando indebidamente parte del precio.
6. La conducta de la urbanizadora resulta contraria al principio de la buena fe que deben observar las partes al celebrar, interpretar y ejecutar un contrato, obrando con cuidado y previsión (art. 1198, Cód. Civil), máxime si se tiene en cuenta que reconoce que la ejecución de la obra de cloacas requiere de obras públicas destinadas a tales fines, y de autorizaciones, habilitaciones y tramitaciones por ante las autoridades pertinentes que “exceden absolutamente la voluntad de su parte”.
-Del voto del Dr. Fernández y del Dr. Simes-
7. La instalación cloacal era un elemento más para adornar la oferta y lograr así la concreción de la venta. La buena fe contractual impone buscar una solución que la ponga en acto en el caso concreto, y ella está presente en el ordenamiento sustancial aplicable al caso. Es real que si el objeto se presenta como imposible de cumplir, la obligación no ha nacido, por tratarse de un defecto congénito. Sin embargo, cabe destacar que la imposibilidad debe ser absoluta, lo que no puede predicarse en el caso de autos, en el que se asumió una obligación sobre una cosa inexistente a ese tiempo, pero que supone una modalidad de contratación aceptada por el código velezano entonces vigente (art. 1173).
8. La prestación puede consistir en una cosa futura (arts. 1168, 1173 y 1327, Cód. Civ.), en cuya caso la obligación estará subordinada a la condición de que el objeto futuro llegue a existir. Esta contratación sobre cosas futuras, es posible hacerla en forma aleatoria y así lo prevé el artículo 1173 del código civil, última parte, en cuya hipótesis, la obligación subsiste aunque el objeto se frustre.
9. En el caso la obligación existe y debe ser cumplida en la especie prometida o resolverse en el pago de daños y perjuicios. Es decir, los oferentes sabían que no existía posibilidad en ese momento de la instalación cloacal, por no existir red troncal. También que esta última depende de una decisión de un tercero. Sin embargo, no puede predicarse en tal situación la existencia de absoluta imposibilidad de cumplimiento, pues bien podía suceder que, en el transcurso del tiempo de cumplimiento de contrato, se concretara la instalación de la red cloacal, posibilitando -de tal modo- el cumplimiento de la obligación. En suma, la admonición contenida en la sentencia, de oportuna y eventual aplicación de la regla contenida en el art. 818 CPC luce ajustada al sistema jurídico y debe ser mantenida.
Civil y Comercial
Número
300
Fuente: ActualidadJurdica.com.ar
