JURISPRUDENCIA – DERECHO DE CONTRATOS. CONTRATO DE LOCACIÓN. Obligaciones del locador. Entrega de la cosa. Deberes accesorios. Realización de reparaciones. Cumplimiento. Carga de la prueba. Recepción de la cosa de conformidad. Inversión de la carga de la prueba.

El caso: El actor planteó una demanda, por la que perseguía el resarcimiento de los perjuicios derivados de un incumplimiento contractual del demandado en la locación que los vinculaba, lo que motivó la rescisión unilateral del convenio. Concretamente, el actor denunció la violación de la obligación de entregar la cosa de manera apta para el destino convenido, debido a la existencia de vicios ocultos en el bien. Por su parte, el demandado negó el incumplimiento; por el contrario, afirmó haber entregado el inmueble en las condiciones pactadas y haber efectuado las reparaciones por él comprometidas. El juez de primera instancia rechazó la demanda con fundamento en la falta de prueba del incumplimiento contractual del accionado. En contra de dicha resolución, el actor planteó un recurso de apelación. Finalmente, la Cámara rechazó el recurso.

1. Las principales obligaciones del locador consisten en: a) la entrega de la cosa en las condiciones pactadas, y b) la conservación de la misma conforme al uso convenido. La primera de estas obligaciones tiene por objeto una prestación de dar, y la ejecución de esa conducta (transmitir la tenencia) en los términos convenidos implica un pago con efectos liberatorios. En ese sentido, las reparaciones que el acreedor se había comprometido a realizar en el bien locado con anterioridad a la entrega, eran -en todo caso- deberes accesorios de conducta orientados a que la cosa alcanzara la calidad especificada en contrato al momento de la entrega.

2. La prueba del cumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones correspondía al locador -por su condición de deudor- (art. 894 inc. a CCC). Sin embargo, la locataria recibió las llaves del inmueble sin efectuar reserva alguna. Por tal motivo, acreditada la entrega de la cosa y la recepción de conformidad, correspondía al locatario (acreedor) la carga de demostrar que la ejecución de la prestación había sido defectuosa, con motivo de los vicios ocultos en el inmueble advertidos con posterioridad a la entrega (hecho impeditivo). Debe resaltarse que no surge del análisis de la causa que el locador se hubiese comprometido a efectuar trabajos en el local con posterioridad a la entrega, siendo que correspondía a la actora probar la existencia y extensión de tal obligación (hechos constitutivos).