El caso
La actora promovió una demanda, peticionando la resolución del contrato de locación por exclusiva culpa de la locadora, y el pago de los daños y perjuicios sufridos. El juez de primera instancia sostuvo que la pretensión resolutoria había devenido abstracta, porque, al momento del dictado de la resolución, el término de la locación se encontraba agotado y, además, las llaves habían sido puestas a disposición de la locadora. La actora apeló la resolución en relación a la imposición de las costas a su cargo y por la denegatoria del reclamo formulado en concepto de daños y perjuicios. Finalmente, la Cámara acogió el recurso de apelación y, en consecuencia, revocó la sentencia de primera instancia.
1. El locador responde no sólo por los vicios ocultos de la cosa (existentes al tiempo de celebrarse el contrato), sino también por los sobrevinientes durante la duración del contrato, solución que tiende a asegurar al inquilino el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Ello se debe exclusivamente a la obligación que tiene el locador de mantener en el uso y goce de la cosa al inquilino, y esos vicios ocultos deberán ser lo suficientemente graves como para impedir el normal uso y goce, quedando el alcance de dicha gravedad sujeta a la apreciación judicial, ya que si los defectos fueran subsanables sin graves molestias para el locatario, la rescisión del contrato sólo procederá cuando el locador hubiese sido remiso en corregirlos.
2. Para que los vicios den origen a la responsabilidad del propietario, debe tratarse de defectos graves que impidan el uso de la cosa, lo cual autoriza al locatario a pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa (conf. art. 1525 CC). Se acepta sin discrepancias serias que basta con que hagan desagradable el uso de la cosa o impidan su uso normal, aunque sea parcialmente. A modo de ejemplo, la jurisprudencia tiene dicho que constituyen vicios redhibitorios la excesiva humedad de la casa.
3. En función de lo dispuesto por el art. 1198 del CC (arts. 961 y 1061 del CCC), es importante la conducta asumida por las partes al momento de contratar y durante la ejecución del contrato. Por lo tanto, si el inmueble no fue recibido en perfectas condiciones y los demás daños que aparecieron (vgr. humedades) obedecieron a vicios ocultos, cuya reparación correspondía a la locadora (arg. art. 1525 CC), mal puede achacarse a la locatoria que haya demorado en una semana la reparación; más aún cuando la demandada admitió -aunque tardíamente- la necesidad de arreglo del inmueble.
4. Conforme a los arts. 1528 y 1519, CC en caso de que la locadora no cumpla con su obligación de conservar la cosa en buen estado, la locataria tiene a su disposición las siguientes vías jurídicas para hacer valer sus derechos: a) Está autorizada a retener la parte del alquiler correspondientes al costo de las reparaciones. Es un medio de coacción que permite al locatario no pagar los alquileres mientras no se hagan los trabajos; b) Puede ejecutarlos por cuenta del locador si aquel se niega a hacerlo. Pero esta es una facultad del inquilino y no una obligación; c) Puede suspender el pago cuando la ejecución de esas reparaciones resultaren muy incómodas para el locatario. En tal caso éste podrá requerir una disminución del precio o cesación con motivo de la afectación del uso y goce del inmueble, y si no es convenida por el locador, disponer la disolución del contrato.
5. Con relación al derecho del locatario a reclamar daños y perjuicios, es menester distinguir dos perjuicios de distinta naturaleza: 1) Los que son una consecuencia directa de la rescisión del contrato o de la imposibilidad de usar totalmente de la cosa conforme a su destino; tales, por ejemplo, los gastos de mudanza, de nuevas instalaciones con motivo del cambio de oficina, industria o vivienda, de los mayores alquileres que sea necesario pagar. Todos estos daños deben ser indemnizados haya o no conocido el locador los vicios de la cosa, porque su obligación no deriva de su dolo, sino de incumplimiento de su deber de asegurar al inquilino el uso pacífico de la cosa durante todo el tiempo de la locación. 2) Los que ha sufrido el inquilino en sus otros bienes, como consecuencia del defecto.
6. La noción de daño moral se haya vinculado con el concepto de desmedro extrapatrimonial o lesión en los sentimientos personales y no tiene que guardar una relación estricta con los daños materiales, toda vez que un hecho puede producir daños materiales cuantiosos y no vulnerar o lesionar las afecciones legítimas y viceversa. Existen supuestos, además, en los que no se requiere una prueba directa sobre su existencia y extensión, ya que se tiene por acreditado por la sola comisión del acto antijurídico; esto es, es una prueba in re ipsa, surge inmediatamente de los hechos mismos y en este sentido los jueces gozan de un amplio arbitrio para su determinación, tomando en cuenta los padecimientos sufridos y las condiciones particulares de la víctima.
7. Si bien en la órbita contractual se exige una acabada configuración del daño moral, existen situaciones en la que el daño en las circunstancias particulares que se produce resulta de una máxima de la experiencia, como es el hecho de vivir en una vivienda con problemas de humedades en varios sectores de la casa, sumado al hecho tener que mudarse de morada, que de suyo produce una afectación a la tranquilidad de espíritu hace sufrir a la persona en sus intereses morales tutelados por la ley, además de las molestias materiales propias que implica el traslado de vivienda. De esta manera, y a pesar de que la actora no ha producido ninguna prueba que permita determinar la verdadera entidad del daño moral experimentado, su existencia debe darse por probada conforme a lo dicho precedentemente, sin perjuicio de la incidencia que esta ausencia de pruebas pueda tener respecto del monto que al mismo en definitiva se le asigne.
Civil y Comercial
Número
297
Fuente: ActualiadJuridica.com.ar
