La denominada «ley de alquileres» habilitó una cláusula que se encontraba prohibida en los contratos de locación por la vieja ley de convertibilidad
En primer lugar cabe destacar que se habilitó la indexación que se encontraba prohibida en los contratos de locación por la vieja ley de convertibilidad. Esto aplica para todos los contratos, cualquiera sea su destino.
Sin embargo, se genera una marcada diferencia entre los contratos de locación con destino habitacional, de aquellos contratos de locación con otros destinos, por ejemplo, el comercial.
En los contratos de locación comercial es completamente libre el ajuste que se desee aplicar, puede ser fijado por las partes a su libre criterio, tanto en el porcentaje como en el plazo de ajuste.
¿Se puede fijar en dólares en los contratos de locación?
Al respecto, y en primer lugar, es importante aclarar que se torna, de mínimo, compleja la aplicación de pautar un contrato de locación en dólares. Esto, porque el inquilino se obliga a dar un precio en dinero (art. 1187 Código Civil y Comercial), entonces comienza la discusión respecto de las monedas extranjeras, porque el actual código presenta la siguiente contradicción.
Pues, son obligaciones que se las catalogaron como de dar «cosas» y no como una obligación dineraria estrictamente (art. 765). En otras palabras, para el legislador el dólar o el euro, es más parecido a un auto que a un peso argentino a la hora de cumplir una obligación (pago) en un contrato.
Para aclarar al lector, digamos lo siguiente: La obligación de dar dinero, se cumple si le entrego a mi acreedor (ej.: locador) cien pesos argentinos. Una obligación de dar cosas sería si le entrego al locador un paquete de cigarrillos (una «cosa»). El dólar, para el código, es un híbrido, un gris: es dinero, pero a la hora de pagar es una «cosa», como los cigarrillos o el auto.
Es dinero porque el mismo artículo las refiere como «moneda que no sea de curso legal».
Entonces, por definición, si el código habla de «moneda» debe entendérsela como «dinero». Nada más que no es de curso legal en nuestro país, porque esa facultad la tiene reservada en exclusividad el peso argentino.
En otras palabras, lo sucedido es que le reconoce el código Civil y Comercial su calidad de moneda (dinero), pero la convierte en obligación de «cosa» de manera artificial, haciendo la cuestión un berenjenal.
En definitiva, lo que nos interesa, es decir que esa discusión técnica (en cuanto a qué tipo de obligación legal es el dólar: obligación de dar dinero o de dar cosa) desemboca en que no se pueda tomar, con tranquilidad, al dólar como «dinero» estrictamente en un contrato de locación.
Porque si así lo hacemos, corremos el enorme riesgo de que el contrato pierda su condición de locación (art. 1187 CCC), convirtiéndose en un contrato innominado (no está estipulado estrictamente en el código, art. 970 CCC), lo que significaría perder cuestiones fundamentales en la locación, como, por ejemplo, la acción de desalojo o el plazo mínimo.
Es por esta cuestión, que se torna imposible, o por lo menos muy peligroso, estipular la locación en dólares.
Para suplantar esto, en aquellos contratos que no sean habitacionales, se podrá pactar un precio en pesos, equivalente al valor actual del dólar. El tipo de dólar que se utilice también lo podrán fijar las partes.
Al respecto, destacados juristas sugieren la siguiente cláusula: «(Cláusula …) El alquiler mensual estará referido conforme al art. 1133 del Código Civil y Comercial de la Nación, a la suma necesaria de pesos para adquirir … dólares estadounidenses (US$ …) a elección alternativa y mutable del locador, conforme al art. 782 del Código Civil y Comercial de la Nación, en la plaza local según cotización del Banco de la Nación Argentina del dólar estadounidense tipo vendedor del día anterior al pago o en la plaza de Montevideo, República Oriental del Uruguay, conforme a la cotización del peso argentino contra el dólar estadounidense, según las paridades informadas del Banco Central del Uruguay para el día hábil cambiario inmediato anterior al pago, según su sitio web: www.bcu.gub.uy)».
Fuente: Iprofesional
