La Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial rechazó la apelación contra una sentencia dictada en primera instancia que hizo lugar a una acción de reivindicación y condenó a los ocupantes de una vivienda a desocupar el inmueble y entregarlo en el plazo de diez días.
El origen de la causa se remonta a 2010 cuando se suscribió un contrato de alquiler. La acción de reivindicación para recuperar la propiedad del inmueble fue realizada por los hijos de la dueña del inmueble. Ambos herederos fueron declarados como tales en juicio sucesorio y allí se les adjudicó el inmueble objeto del litigio.
Los ocupantes de la vivienda argumentaban que eran los legítimos propietarios y que la operación de compraventa habría sido acordada en forma verbal a cambio de supuestas mejoras para la habitabilidad del lugar.
La jueza Verónica Gómez Naar y el juez Alejandro Lávaque recordaron que para la interpretación del contrato se debe tener en cuenta el principio de la buena fe.
“El contrato de locación que establece el tipo de relación entre las partes respecto del bien inmueble patentiza que los demandados recibieron la tenencia del bien en calidad de inquilinos y no la posesión a título de dueños”, señalaron los jueces.
Incluso cuando el oficial de justicia fue a la vivienda pidiéndole que manifieste el carácter en el cual ocupaba el inmueble, dijo ser inquilino.
Y además los recibos aportados en la causa señalaban claramente que eran en concepto de alquiler. Uno solo de los recibos señalaba como concepto “adelanto respecto de la venta”. Vale decir que todos los pagos efectuados posteriores a diciembre de 2011 se efectuaron en concepto de alquileres lo que refleja el carácter de inquilinos.
En el contrato, la cláusula referida al plazo tiene una opción de compra a favor de la locataria habiéndose fijado un precio que se mantendría hasta el 31 de diciembre de 2011 “caso contrario las partes de común acuerdo resolverán el contrato de locación o en caso contrario pactarán el nuevo precio de la locación”.
Los jueces apuntaron que de esta cláusula se colige que “las contratantes previeron que, vencido el plazo, se extinguía la opción de compra pudiendo o no continuar la locación, hecho este último que así sucedió.”
Los demandados “nada dicen respecto de cuándo habrían ejercido la opción y perfeccionado la venta” e incluso aludieron a un supuesto contrato “verbal” de compraventa.
En este punto los jueces recordaron que el contrato de compraventa inmobiliaria “se encuadra dentro de los actos formales no solemnes, para los cuales la ley señala una forma determinada, pero en el supuesto de omitirse la forma estatuida no son nulos sino que se opera la conversión del acto. En el caso de los actos que tienen por objeto la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles se exige que sean hechos en escritura pública, pero por aplicación del artículo 1185 si la escritura es omitida y sustituida por instrumento privado, no se produce tal efecto sino uno diverso al que las partes querían obtener, operándose la conversión del acto jurídico”.
Además no existe una constancia escrita o principio de prueba por escrito que demuestre el consentimiento manifestado sobre la aceptación de la oferta de venta -prueba que resulta exigida con arreglo al artículo 1193 del Código Civil-, ya que como todo contrato la compraventa necesita un acuerdo de voluntades, debidamente declaradas, agregaron.
“Sabido es que cuando las palabras utilizadas no se prestan a equívocos, no es necesario acudir a elementos ajenos al contrato para conocer el alcance de las obligaciones de las partes que lo celebraron”, precisaron los jueces.
No se logró acreditar la formalización del contrato de compraventa y, por el contrario, todos los elementos demostraron la continuidad de la locación “por un tiempo considerable luego de vencido el plazo, en el que siguieron pagando los alquileres”.
“Repárese en que no sólo se halla vencido el plazo del contrato de locación sino que también los actores realizaron formales requerimientos de devolución del bien mediante carta documento, promovieron acción de desalojo y posteriormente la presente acción real tendiente también a la restitución del inmueble”, citaron.
Entonces, los ocupantes ocupan el carácter de tenedores pues ingresaron al bien en virtud de la entrega de la tenencia sin que hubieran ejercido la opción de compra y –dijeron los jueces- “la ocupación, luego de vencido el arrendamiento, es retenida de manera ilegítima contra la voluntad de los sucesores universales de los titulares registrales de dominio del inmueble.”
Fuero: Civil
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta
Voces: locación de inmueble, acción de reivindicación, desalojo
