La ampliación del aislamiento obligatorio impacta de manera muy fuerte en la actividad económica, y como consecuencia redunda en la pérdida de ingresos de quienes son inquilinos.
Gran parte de las familias en Argentina viven en inmuebles alquilados. Otro tanto sucede con comercios y oficinas. La ampliación del aislamiento obligatorio impacta de manera muy fuerte en la actividad económica, y como consecuencia redunda en la pérdida de ingresos de quienes son inquilinos.
Ante esta situación de emergencia sanitaria, el Estado adoptó diferentes medidas con el objeto de velar por la salud pública y de paliar los efectos de las medidas restrictivas, que afectan el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial.
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Así, el Presidente de la Nación dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social, especificando diversas contingencias que puedan llegar a ocurrir en la relación locador y locatario en todo el territorio argentino.
En primer lugar, la decisión presidencial suspendió la ejecución de las sentencias de desalojo de inmuebles, hasta el 30 de septiembre del 2020.
También regula diferentes aspectos, previendo lo siguiente:
- a) Prorroga la vigencia de los contratos hasta el 30 de septiembre, exclusivamente de los que tengan fecha de vencimiento desde el 20 de marzo y antes del 30 de septiembre, siempre que el inquilino así lo quisiera;
- b) Congela el precio del alquiler de inmuebles hasta el 30 de septiembre, debiéndose abonar el canon que fue establecido en el contrato en el mes de marzo. El decreto no pretende alentar el impago de los alquileres;
- c) Difiere el pago de la diferencia entre lo pagado (mes de marzo de 2020) y lo que estaba previsto en el contrato, a hacerse efectivo junto con el pago del canon del mes de octubre de 2020, en cuotas (desde 3 hasta 6 cuotas);
- d) Fija un régimen especial de las eventuales deudas por falta de pago del canon locativo, por lo que no se habilita su impago;
- e) Excepcionalmente asegura el derecho del locador a percibir íntegramente las sumas actualizadas acordadas en el contrato, siempre y cuando pueda acreditar que el alquiler está destinado para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.
- f) Mantiene los compromisos contractuales asumidos por los fiadores y garantes, sin desvirtuar la esencia del contrato de alquiler y su garantía de pago.
Estas previsiones son alcanzadas para los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, de habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y agropecuarias, inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestaciones de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y para los inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas.
Quedan excluidos los alquileres temporarios y arrendamientos rurales.
Con el dictado de este decreto, el Estado busca atender las consecuencias de la emergencia sanitaria que pudieran impactar en aspectos económico y social, garantizando el derecho constitucional a la vivienda y al trabajo, y arbitrando soluciones de hipotéticos conflictos entre locatario y locador.
Por otro lado, el decreto resguarda los intereses de los locadores de los inmuebles en alquiler, ya que, si bien difiere el cobro de las actualizaciones, no las extingue. Habrá que ver si el índice de precios no sufre mayores modificaciones que las pactadas por las partes del contrato de alquiler para hacer una evaluación más rigurosa.
Tampoco prorroga sin plazo la situación locativa, ni –como se dijo- libera a los inquilinos y fiadores de los compromisos contractuales asumidos, brindando seguridad a la continuidad del contrato y a las obligaciones de pago.
Tal vez pueda formularse una crítica al establecimiento de la obligatoriedad del procedimiento de mediación previa para la ejecución de impagos, ya que eso encarecerá el conflicto, y la experiencia indica que rara vez arriba a soluciones que no sean antes convenidas por las partes.
En conclusión, la medida se adecua a la situación de emergencia, ya que no distorsiona –sino que prorroga- por completo los intereses de los locadores, y ofrece una alternativa razonable para que los inquilinos mantengan el cumplimiento de los alquileres.
(*) Abogada especialista en asesoría jurídica de empresas y profesora de la Facultad de Derecho, de la Universidad de Buenos Aires (UBA).
Fuente: Ambito.com
