DOCTRINA – Las posibles situaciones abusivas entre poseedores escindidos y titulares registrales. Incidencia del orden público. Autor: Antonio Martín Grilli

Resumen: Tanto el derecho de efectuar construcciones del poseedor, como la facultad de recuperar el fundo del titular registral, colisionan a menudo, presentándose situaciones abusivas que ameritan una mejor regulación normativa de ambas y mientras tanto obligan a aplicar criterios que pongan coto a las mismas

1. Contexto fáctico

Como me refiriera en publicaciones anteriores, se visualiza desde la década del ‘60 en casi todo el continente un fenómeno social conocido como “informalismo inmobiliario”, donde predominan situaciones de habitantes de inmuebles que por circunstancias diversas tienen vedado el camino hacia la escrituración, caracterizado por una precariedad en la respectiva ocupación.1

No solo se trata de poseedores totalmente escindidos de derechos reales o personales, pues también confluyen aquellos que han adquirido deficientemente (de manos de quien no estaba legitimado sustancialmente para enajenar, o a personas jurídicas luego extintas y liquidadas, adquirentes de acciones y derechos posesorios, etc., etc.).

Tampoco debe desconocerse la incidencia de las recurrentes crisis económicas en el continente, pues sin dudas han propiciado la proliferación de estas situaciones de informalismo inmobiliario; amén de los malos desempeños de las políticas habitacionales estatales.

Esta informalidad y precariedad de títulos acarrea, también, una deficitaria calidad de las viviendas involucradas, pues tal cual se comprenderá resulta un riesgo importante efectuar erogaciones de importancia en un suelo que no ofrece todas las certidumbres necesarias; lo cual lleva a alejarse aún más de la manda constitucional de la “vivienda digna”.

El Derecho también debe considerar estas situaciones y propender a facilitar el acceso a diferentes instrumentos de regularización, cuestión que merece un tratamiento en extenso y separado del presente trabajo y sobre el cual me ocupara en otras oportunidades (“La descontextualización del orden público inmobiliario”, “La Regularización dominial”, etc.).

2. Entroito

Existen numerosas situaciones jurídicas donde poseedores próximos a reunir los 20 años de posesión apta para prescribir el dominio reciben embates reivindicatorios, exigiéndoseles también la demolición de sus construcciones a su cargo.

De modo paralelo, numerosos casos donde poseedores escindidos de derechos reales y/o personales, en tan solo escasos meses de ejercicio posesorio, efectúan construcciones de importante envergadura, que dificultan el posterior recupero del titular registral.

No se trata de proteger solo a los llamados “débiles jurídicos”, conforme los denomina Ignacio Ezequiel Alterini2 (o “simples poseedores” a mi preferencia) en desmedro del titular registral, sino de lograr un punto más armonizado entre ambos para que ninguno de los dos acabe convirtiéndose en un aniquilador de las expectativas del otro, por lo menos no de manera injusta o abusiva.

Existen numerosos casos de poseedores que por distintas razones no se encuentran en condiciones de usucapir, y también los que directamente, con apenas meses de ejercicio posesorio, ven a la posibilidad de plantar mejoras útiles de envergadura como una forma de entorpecer u obstaculizar el recupero del fundo por su titular y así afincarse.

Autores como Federico Causse y Jorge Causse3 se han referido a aquellas “usucapiones configuradas y no declaradas”, explicando que si bien se canalizan mediante excepción en el juicio de reinvidicación, debieran contemplarse expresamente tal situación en el éjido normativo, con lo que de alguna forma reclaman una mayor eficiencia de la protección legal consecuente; por lo que entonces es dable concluir que en peor situación normativa se encuentran las posesiones a poco tiempo de configurarse, y por ende aún no declaradas.

De uno y otro lado, los ejemplos brindados constituyen situaciones abusivas en las relaciones posesorias y que necesariamente debieran ser mejor reguladas las facultades involucradas; pues no se trata de favorecer a algunos en desmedro de otros, sino de evitar y corregir los posibles abusos (de los que puedan ser objeto los poseedores como los titulares registrales).

Por ello explica Aída Kemelmajer de Carlucci4 que no se tolera el ejercicio abusivo de un derecho, asimilándolo al modo de ejercerlo de manera irregular, es decir contrariando los propios fines del ordenamiento jurídico o excediendo los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.