DOCTRINA – El orden público inmobiliario descontextualizado. Autor: Antonio Martin Grilli

1. La usucapión como instrumento de utilidad social

La prescripción adquisitiva o usucapión, antigua herramienta heredada del derecho romano (praescriptio longis temporis), ha sido contemplada y conceptuada como una verdadera herramienta de utilidad social, pues no solo redunda en beneficio del futuro adquirente del derecho real que se trate (poseedor mientras tanto), sino de toda la sociedad, al impedir el estancamiento y abandono de la riqueza y/o bienes. Aun en los casos de prescripción breve o acotada, el acabar con situaciones de incertidumbre de derechos relativos a bienes, hace a la seguridad jurídica y por ende beneficia a la comunidad toda. La prescripción veinteañal sobre todo, colabora a la realización y reafirmación del sentido social de la propiedad, contenida en el artículo 21 de la Convención Interamericana de Derechos Humanos y que forma parte del derecho positivo nacional, debiéndose entender como una limitación natural al derecho de propiedad privada, pues como todo derecho, su uso o desuso no debe perjudicar al resto de la comunidad, a la vez que eminentes razones de índole fiscal y tributario lo reafirman.

2. Reseñas jurisprudenciales adversas al instituto

Numerosos fallos han impuesto y aplicado directrices pretorianas que obstaculizan seriamente al poseedor usucapiente para arribar a un buen destino, brindándose en la mayoría de los casos como argumento principal la existencia de un orden público en la materia que imposibilitaría mantener la eficacia de ciertos actos o alternativas procesales del mismo modo que en otra clase de procesos civiles.

Así, por ejemplo, la Cámara Nacional Civil, Sala J, 18/02/2014, en autos “S., L. c. H. de M. A. B. y otros/ Prescripción adquisitiva”, ha señalado:

“En principio, el silencio o allanamiento por parte del demandado no eximen al actor de probar los hechos alegados como fundamento de la acción de usucapión, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden público y, además, porque al reconocerse a la sentencia efecto retroactivo al momento en que se inició la posesión podrían verse afectados derechos de terceros…”.

De modo similar la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul in re “Zouza Euben Edgardo c/ Buglione Sociedad Anónima Ind. y Com. s/ prescripción adquisitiva vicenal/usucapión” (diciembre de 2016), dispuso:

“Es así que en los juicios de usucapión la rebeldía y hasta el allanamiento del demandado no producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y ello porque en éstos se encuentra en juego el orden público, por lo tanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados “sin que resulte relevante la rebeldía de la accionada…”.

En otras oportunidades, el mentado orden público justificó la aplicación de criterios estrictos. En autos “B. de T., D. R. c/ F. de T., A. s/ Usucapión” (Expte. N.° 101/09 CANO), la Excma. Cámara de Apelaciones de la provincia de Chubut, precisamente se refirió a la estrictez de la valoración probatoria en esta clase de juicios:

“…1) Valoración general de la prueba. Criterio restrictivo:- Dado que la usucapión es una forma excepcional de adquirir el dominio y que, por lo mismo, se encuentran implicadas razones de orden público, es imprescindible valorar la prueba con criterio estricto a fin de corroborar si esta es lo suficientemente clara, insospechable y convincente respecto a todos los extremos necesarios para su procedencia…”.