El propietario de una unidad, un local en la planta baja de un edificio del barrio de San Telmo, quería explotarlo dentro del rubro gastronómico. Para ello resultaba imprescindible contar con una serie de requisitos exigidos por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires, como el denominado “conducto a los cuatro vientos” o de ventilación.
El conducto debía pasar por partes comunes, por lo que fue necesario convocar a una Asamblea de copropietarios para que se expida sobre la cuestión.
La suerte le fue adversa, y esa negativa, según la demanda que presentó después, constituyó una violación a lo establecido en uno de los artículos del Reglamento de Copropiedad y Administración sobre el expreso destino comercial del local.
Así fue que promovió el proceso contra el consorcio a fin de obtener la autorización judicial para proceder a la instalación del conducto referido, como así también para reclamar los daños que le generó la imposibilidad de alquilar su inmueble a fin de que allí se instale un comercio dedicado a la actividad gastronómica.
Afirmó que ello le hubiera permitido obtener mayores ingresos que la locación para locales dedicados a otro tipo de actividades.
El juez de primera instancia consideró que ante la negativa de los consorcistas a autorizar la obra nueva consistente en la instalación de un conducto de ventilación a los cuatro vientos en un espacio común –que requiere unanimidad, a tenor de lo dispuesto por el art. 7 de la ley 13.512-, mediante la asamblea extraordinaria convocada a dichos efectos, “proceder a su autorización judicial implicaría desconocer una decisión lícita adoptada por ese órgano, dando lugar a un verdadero abuso del derecho”.
Polémica en la Cámara Civil
El caso llegó a la Cámara Civil, lo que motivó votos contrapuestos.
La camarista Paola Guisado se inclinó por confirmar la sentencia. “Es que el apelante parece pretender postular una compresión absolutamente robusta de su derecho de propiedad en orden a lo establecido por la mentada cláusula, sin advertir que frente a éste se encuentra el mismo derecho en cabeza de los demás copropietarios”.
“Mal puede la judicatura autorizar una construcción cuando los copropietarios en asamblea decidieron lo contrario, y ello constituyó el ejercicio regular del derecho que les asiste en torno a este tema, tal como con acierto señaló el sentenciante”.
Por el contrario, el juez Juan Pablo Rodriguez le dio la razón al propietario del local.
Según el magistrado, la cláusula que dispara la polémica está constituida por el art. 5 del Reglamento de Copropiedad y Administración que expresamente establece: “Las unidades serán destinadas a excepción de la unidad 1, que es local de negocios, las demás son para vivienda familiar y/o para ejercicio profesional”.
En su voto, el juez explicó que “el rigor impuesto por la ley 13.512 al exigir la unanimidad de todos los copropietarios para toda obra nueva que afecte el inmueble común, surge de la necesidad de evitar daños a la solidez, seguridad o salubridad del edificio, alteraciones de su destino, desvalorización de sus unidades, molestias intolerables a los ocupantes, modificaciones a los porcentuales de los copropietarios innovaciones graves a la estética y al funcionamiento y uso de lo que pertenece a todos.
Por tanto, sostuvo, “en la medida en que la construcción del conducto no pone en juego ni afecta a priori ninguno de esos aspectos, con arreglo a estas directrices, parece francamente un exceso someter su autorización al rigor de la unanimidad que prevé el mencionado precepto legal”.
“Es evidente que el derecho que el art. 5º del ordenamiento reglamentario le confiere al actor para afectar su unidad a un destino comercial, cuando ello exigiera de obras en los sectores comunes, no puede quedar supeditado a una condición meramente potestativa, que deje librada la cuestión a la exclusiva voluntad de los restantes co – propietarios”, expresó el juez.
La negativa del consorcio “solo puede ser admitida cuando existan motivos que razonablemente la justifiquen, so riesgo de caer, en caso contrario, en una conducta arbitraria y, como tal, abusiva, por contrariar el verdadero espíritu de lo convenido al respecto”, añadió.
El magistrado tomó como prueba clave del expediente una pericia de un ingeniero civil en la que se informa “que no existe ningún impedimento para instalar comercios de cualquier ramo en la unidad de propiedad de la actora”.
Señala el informe que “no está prohibida la habilitación de un local gastronómico, que responde a las necesidades de una zona que resulta tradicional en su historia y turística por las características de sus visitantes”.
El magistrado, que votó en disidencia de sus dos colegas, concluyó que el peritaje “se halla fundado en principios técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe”.
“Considero que la conducta del consorcio al negar la autorización en cuestión, pese a que se trata de una obra implícitamente autorizada por el reglamento, porque resulta imprescindible para posibilitar el desarrollo de la actividad comprendida en el estatuto, que lo único que se le podría achacar es que puede ser vista desde los comedores y dormitorios de las unidades que ventilan al pozo de aire y luz, queda incursa en un supuesto de abuso de derecho”, postuló el juez.
“La negativa del consorcio a brindar la autorización para la construcción del conducto viola lo establecido en la cláusula quinta del Reglamento de Copropiedad y Administración, además de alejarse del uso regular, para erigirse en un claro supuesto de abuso de derecho, todo lo que de rondón tiene entidad para afectar el derecho de propiedad del demandante”, concluyó.
Para el magistrado había que obligar al consorcio a concederle la autorización para instalar el conducto.
Para desempatar el conflicto, la camarista Lorena Maggio votó como su colega Guisado, que confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la pretensión del propietario y avaló la decisión del consorcio.
Fuente: Justicia de Primera
Fuero: Civil
Tribunal: Cámara Nacional en lo Civil
Voces: habilitación de local gastronómico, negativa del consorcio, autorización de conducto
