Consideran que el mantenimiento de las “cosas necesariamente comunes” siempre pesa sobre el consorcio, excepto cuando el propietario lo impide, en cuyo caso debe responder por los daños.
El Juzgado en lo Civil y Comercial de 35° Nominación de Córdoba rechazó una demanda iniciada por la administración de un consorcio ubicado en el centro la ciudad en contra de la propietaria de un departamento que tenía una cañería de agua interna con filtraciones.
La administración, por un lado, había planteado una acción declarativa de certeza en relación con la interpretación del Código Civil y Ccomercial (CCC) en cuanto enumera en el artículo 2041, inciso “f”, las partes “necesariamente comunes” del edificio y, por otro lado, una acción de condena por el reintegro de los gastos hechos por con consorcio.
Si bien el primer planteo fue rechazado por improcedente, atento que los arreglos ya habían sido afrontados y no existía incertidumbre ni duda sobre la relación jurídica, el tribunal analizó el nuevo ordenamiento de fondo para determinar si era procedente el reintegro de los gastos.
En la resolución, que todavía no está firme, el juez Mariano Díaz Villasuso señaló que el régimen anterior establecía como “cosas comunes” aquellas de uso común, o bien, indispensables para la seguridad. Sin embargo, agregó que, en el actual CCC, se distinguen las cosas cuyo carácter común puede modificarse de las cosas indispensables para el funcionamiento del sistema.
En este sentido, la sentencia indica que el mantenimiento y la reparación de una cosa necesariamente común, en este caso, las cañerías internas del departamento, siempre pesa sobre el consorcio, excepto que el propietario lo impida, en cuyo caso deberá responder por los daños. En consecuencia, el juez consideró que si, en este caso, la demandada accedió a que el arquitecto contratado por el consorcio realizara las tareas necesarias para reparar el inconveniente, debía ser desestimada de la acción en su contra.
Para así decidir, el magistrado admitió que no ha sido pacífica la interpretación del artículo 2041, inciso “f” del CCC en cuanto dispone: “Son cosas y partes necesariamente comunes: las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”. En tal sentido, explicó que el ordenamiento hace una división fundamental entre “cañerías” y “cableados”, puesto que los primeros son comunes “en toda su extensión” (sin distinguir si están en lugares comunes o dentro del departamento); en tanto que los segundos lo son “hasta su ingreso en la unidad funcional”, por lo que, desde allí en más, serán considerados propios.
Al analizar gramaticalmente la normativa, el juez Díaz Villasuso advirtió que la utilización de la coma (“,”) luego de la expresión “en toda su extensión” y el uso de una conjunción copulativa (“y”), marcan que las cañerías y los cableados son dos hechos con “diversas soluciones jurídicas”; pero añadió que, si bien ello marca una diferencia fundamental con el anterior régimen, al no haberse controvertido su constitucionalidad “no corresponde al Poder Judicial pronunciarse sobre la necesidad o conveniencia de la solución adoptada por el legislador”.
Por otro lado, el tribunal indicó que no sólo que esa era la solución del proyecto de 1998, fuente del art. 2041 del CCC; sino que no era incompatible con el art. 2043 del CCC, que al definir las cosas y partes propias, se enrola a la “teoría del cubo de aire” (según la cual todo lo que está dentro del departamento es propio). “Ello así puesto que de la enumeración que realiza dicho artículo (“los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso los balcones”), fundamentalmente de la alusión a “revestimientos”, se sigue que son elementos que pueden ser propios aunque se encuentren sobre una cosa necesariamente común, como es una cañería”, expresa el fallo.
Finalmente, el magistrado resolvió que las costas del juicio sean soportadas por el orden causado atento a que “la materia a juzgamiento es novedosa y no encuentra una posición unánime o pacífica”.
Causa: «Consorcio de Propietarios del Edificio Torre del Retiro, c/Espinosa, Ana Soledad – Acción declarativa de certeza».
Fecha: 31 de agosto de 2020.
Resolución: Sentencia n.° 85.
Fuente: Justicia Córdoba
Fuero: Civil
Tribunal: Juzgado en lo Civil y Comercial de 35° Nominación de Córdoba
Voces: consorcio, reparación de cañerías, cosas necesariamente comunes
