Se configura una sociedad de hecho civil devenida de una comunidad de intereses y no del concubinato, cuando las partes poseen en común un inmueble.
Sumario:
1.-Si la actora y el demandado poseen en común un inmueble, no lo poseen separadamente sino que forman una persona colectiva que obra en un solo interés (cita al art. 2401, 2º párr. , CCiv.), es decir que en la especie claramente conforman una sociedad de hecho civil no devenida de la relación concubinaria sino de la comunidad de intereses.
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2.-Si uno de los socios se retira del inmueble sobre el que tienen la sociedad de hecho, y el otro permanece en la ocupación del mismo, entre ambos, tan sólo pueden acordar el pago de un canon -por parte del ocupante, al que permanece fuera del inmueble, y por su parte proporcional en tales derechos-, a los fines compensatorios por el uso y goce del inmueble sobre el que tienen dicha sociedad, y para ello no es necesario celebrar un contrato de locación, bastado con un acuerdo de pago de canon compensatorio’.
Fallo:
En la ciudad de Rosario, el día 28 de junio del año dos mil diecinueve, reuniéronse en Acuerdo los Jueces de la Cámara de Apelación de Circuito doctores Eduardo Jorge Pagnacco, Ricardo Juan Pedro Netri y René Juan Galfré para dictar sentencia en los caratulados “L. E. M. C/ R. R. F. S/DAÑOS Y PERJUICIOS” Expte. N° CUIJ: 21-23481102-6 (Expte. Nº 1146/16, CUIJ: 21-23481102-6 del Juzgado de Primera Instancia de Circuito N° 14 de Villa Constitución).- Se resolvió someter a sorteo el estudio de la causa, resultando el siguiente orden: doctores René Juan Galfré, Eduardo Jorge Pagnacco y Ricardo Netri.
Hecho el estudio de la causa, se resuelve plantear las siguientes cuestiones:
1º) ES NULA LA SENTENCIA RECURRIDA ?
2º) ES JUSTA LA RESOLUCIÓN APELADA ?
3º) QUE PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR ?
A la primera cuestión, el doctor Galfré dijo:
Mediante la Sentencia Nº 83/18 (fs. 89/102), a cuya relación de la causa me remito por razones de brevedad, se resolvió lo siguiente: A) Hacer lugar parcialmente a la demanda; B) Condenar a R. R. F. a pagar a L. E. M. la suma de pesos Diez Mil ($10.000), con más los intereses expresados en los considerandos de la misma, dentro del término de cinco días; C) Imponer las costas en un Cincuenta por ciento (50%) a cargo de la demandada vencida, y en un Cincuenta por ciento (50%) a cargo de la actora; D) Rechazar la reconvención, con costas al demandado reconviniente.- Contra dicho pronunciamiento se alza la actora interponiendo recursos de Apelación y Nulidad (f. 103), los que fueron concedidos por el Juez Aquo a f. 103 vta. supra; y llegados los autos a esta instancia expresa agravios a fs.
Fallos Relacionados: CONCUBINATO. Efectos patrimoniales. Inmueble adquirido por uno de los concubinos durante el concubinato. CONCUBINATO. Diferencias con el matrimonio. SOCIEDAD DE HECHO. Prueba. Bienes inmuebles adquiridos por los concubinos. Interpretación normativa. 110/113, los que fueron contestados por la demandada a fs. 116/119.- Encontrándose consentida la providencia que llamó los autos para dictar sentencia (f.129), quedan los presentes en estado de resolver.- El recurso de nulidad deducido no ha sido sustentado en esta instancia, y tampoco resulta de lo actuado que se hayan violado u omitido las formalidades prescriptas con carácter sustancial por la ley de rito, cuyo quebrantamiento podría autorizar la declaración oficiosa de nulidad.-
Por ello, voto por la negativa.- A la misma cuestión, los doctores Pagnacco y Netri dijeron:
De acuerdo con lo expuesto por el Vocal preopinante, votamos en igual sentido.
A la segunda cuestión, el doctor Galfré dijo:
La apelante, en su primer agravio, se queja expresando que el A quo acepta que en un contrato de locación, la parte actora (sic) haya perdido el 50% de un inmueble. Que el Sentenciante basa su aceptación en que las partes se someten a su voluntad como a la ley misma, en tanto que, por su parte, la actora -entiende- que ella no ha tenido la voluntad de ceder ni transferir a la demandada esa porción del inmueble, por lo que existe una violación de esa voluntad por error o engaño.-
Sostiene la quejosa, que es inaceptable e inconcebible que en un contrato de locación, una persona que entendía así celebrarlo, haya perdido el 50% de su inmueble. Y señala, que no es necesario recordar que las partes celebraron un Contrato de Locación y no un reconocimiento de un inmueble a favor de otro, ni una venta, ni una cesión, ni ninguna otra figura jurídica que nos permitiera inferir un reconocimiento o cesión del inmueble.Que el título mismo y el señalamiento de locador y locatario induce a creer que se está firmando un Contrato de Locación, mediante el cual se otorga “.el uso de un inmueble a cambio de una suma de dinero.” (sic).-
En el segundo agravio, la apelante reprocha que el A quo señale que la actora, por su condición de directora de una escuela no se puede excusar o atacar el párrafo del contrato de locación que le hace perder el 50% de un inmueble. Aduce la quejosa, que la condición de directora la hace idónea para dictar clases y atender la problemática de la docencia, pero de ninguna manera la hace idónea en la interpretación de cláusulas de un contrato; que seguramente se encuentra más capacitada que una persona sin estudio, pero no la convierte en una especialista en la materia. Que el contrato lo firmó como locadora, y no puede ser otra cosa que un contrato de locación.- En el tercer agravio, cuestiona que el A quo señale que el actor y el demandado son poseedores, y en consecuencia, se les aplica los principios del condominio, y que, por la relación convivencial que hubo entre las partes y por el carácter de coposeedor de R. R. F., no puede hacerse lugar al desalojo, puesto que no es la vía adecuada para el caso planteado en autos.-
Refuta lo entendido por el Magistrado de Grado, aseverando que “.al celebrar el contrato de locación, las mismas, por su propia voluntad, modificaron su condición de supuestos coposeedores a la de locador y locatario respectivamente; y, lógicamente, reconociendo la condición de poseedora lisa y llana a la actora.Por lo tanto, si las partes han formalizado un contrato de locación, se deben regir por las reglas de la locación.En concreto, las partes celebraron un Contrato de Locación, y si supuestamente eran coposeedores, el señor R. R. F.voluntariamente dejó en cabeza de la actora esa posesión y se sometió al régimen locativo.”.- Argumenta que no tiene ni le corresponde señalar lo que tiene o no tiene que reclamar la demandada; que en el caso nos encontramos frente a un contrato de locación, con un contrato concluido.-
Todos sus argumentos, pretende sustentarlos en diversos artículos del Código Civil y Comercial, que -entiende- son de aplicación al caso.- Finalmente, peticiona la revocación de la sentencia recurrida, y la admisión de la demanda de Daños y Perjuicios en su totalidad; con costas.-
A fs. 116/119 la parte demandada contestó dichos agravios, postulando el rechazo de los mismos y la confirmación de la sentencia de Baja Instancia, con costas.- Entrando al análisis del planteo apelatorio, habida cuenta de que los agravios tienen una estrecha relación temática, los mismos serán tratados en forma conjunta.-
En tal cometido, y, en aras de precisar la relación traída en crisis, dejo previamente advertido, que lo que se resuelva en la presente causa, marchará en estricta concordancia con lo que simultáneamente se ha resuelto en los autos caratulados “L. E. M. c/R. R. F. s/Desalojo”, CUIJ:21-23481103-4, los cuales resultan conexos, y, además, han sido ofrecidos como prueba en las presentes actuaciones.- Efectuada tal advertencia, corresponde señalar a la recurrente, que yerra en todo su planteo, incurriendo en estos agravios, en los mismos desaciertos e imprecisión en la sumisión del caso puesto en crisis, con la normativa legal aplicable a esta especial circunstancia.-
Resulta palmariamente observable que todos sus agravios los finca en tratar de sostener que la relación entre actora y demandado se asienta en un Contrato de Locación; que la actora es la única poseedora y “dueña” del 100% del inmueble puesto en crisis; y que el demandado, es, tan sólo, un locatario con obligación de restituir el inmueble y de pagar arriendos por el 100% del valor locativo.- Nada de ello es así.-
Tal como in extenso se ha desarrollado en el Acuerdo emitido en el Juicio de Desalojo conexo, aunque se haya suscripto entre las partes un Contrato de Locación -que fue presentado en ambas causas-, la relación que vincula a ambos suscribientes en el presente caso especial, no es de estricta naturaleza locativa; y, aunque las partes -de común acuerdo- la hayan denominado “Contrato de Locación”, resulta soberbia la actitud de la recurrente, cuando pretende cuestionar la insustituible función del Magistrado, de encausar un conflicto en el ajustado marco jurídico que le corresponde (Principio “iura novit curia”).-
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Del análisis realizado en dichos autos, surge que las partes se encuentran relacionadas con la cosa -objeto de la pretensión de la actora- como poseedores, y entre sí, conformando una sociedad de hecho de naturaliza civil.
En efecto, bien la actora en un principio adquirió legítimamente la posesión del terreno, mediante el boleto el boleto de compraventa de fs. 12 (art. 2355 último párrafo del Código Civil), luego, sobre el mismo, el demandado, con su trabajo y peculio, construyó la casa cuyo plano en fotocopia obra a fs.7/10, el pozo séptico y demás mejoras, todas las cuales indiscutiblemente constituyen actos posesorios realizados en presencia y sin oposición de la actora (art.2384 C. Civ.); y ambos, cohabitaron en dicha finca hasta la separación de la pareja.
El art. 2405 del C.Civ. establece que “Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él, sin poseer todo el cuerpo” y el art. 2409, por su parte, dispone que si dos o más personas toman en común la posesión de una cosa indivisible, cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa.
En la nota al art. 2407 dice Vélez Sarsfield “Muchas personas pueden poseer una misma cosa “pro indiviso”; su posesión es entonces común (compossessio). En este caso, sólo aparentemente la misma cosa se presenta poseída por varios. Pero en realidad cada uno no posee sino su parte y no la parte de los otros”, de allí que tal situación no contradice la regla del art. 2401, sino que la confirman.
En el sub lite, es evidente que esa es la relación que tienen ambas partes partes con la cosa, al margen del nomen iuris que le acuerdan en el Contrato de Locación, contrato que, lejos de modificar su condición de coposeedores -como pretende la actora en su expresión de agravios-, la reconoce expresamente en su cláusula primera.
Ahora bien, cuando varias personas poseen en común una cosa indivisible -dice Vélez Sarsfield citando a Troplong- “no la poseen separadamente, sino que forman una persona colectiva que obra en un solo interés” (cita al art. 2401, 2do.párrafo C.C.) , es decir que en la especie claramente conforman una sociedad de hecho civil no devenida de la relación concubinaria sino de la comunidad de intereses.
En tales casos (sociedad civil no instrumentada por escrito) “.l os socios que hubiesen estado en comunidad de bienes o de intereses, podrán alegar entre sí la existencia de la sociedad, para pedir la restitución de lo que hubiesen aportado a la sociedad, (y) la partición.de todo lo adquirido en común sin que los demandados puedan oponer la nulidad o no existencia de la sociedad” (art. 1663 Cod.Civil).- Bajo dicho marco jurídico, si las partes integrantes de una “sociedad de hecho” deciden dar por concluida la misma, lo pueden hacer en cualquier momento, habida razón de que dicha sociedad no cuenta con plazo de vigencia.-
En tal circunstancia, cualquiera de los socios puede solicitar la disolución de la sociedad, y si alguno de ellos continúa ocupando el inmueble sobre el que tiene derechos la sociedad, el o los socios que no ocupan el inmueble, no tienen expedita la acción de desalojo contra el o los socios ocupantes, sino que deberán accionar por “disolución y liquidación de dicha sociedad de hecho”.- Disuelta la sociedad, la resolución que así lo disponga, también se expedirá sobre la desocupación del inmueble.-
Se advierte de las constancias de autos, que ambas partes habían puesto a la venta -de común acuerdo- el inmueble de marras, en la Inmobiliaria Deppen & Repupilli -vide autorizaciones obrantes a fs. 73 y 74-, lo cual encaminaba la acción adecuada para poner fin a su relación social “de hecho”, pero, más tarde -tras un injustificable cambio de criterio por parte de la señora L. E.M.-, la llevó a intentar su accionar con sustento en una relación locativa, lo cual es un error.- Si bien la celebración de una relación locativa no está prohibida entre “socios de hecho”, la relación que vincula a ambos contratantes (locador y locatario) -en este caso- no admite todos los efectos entre las partes, que tal tipo de contrato genera en una situación común o regular locativa.-
Fallos Relacionados: CONCUBINATO. Efectos patrimoniales. Inmueble adquirido por uno de los concubinos durante el concubinato. CONCUBINATO. Diferencias con el matrimonio. SOCIEDAD DE HECHO. Prueba. Bienes inmuebles adquiridos por los concubinos. Interpretación normativa.
En el caso de autos, si uno de los socios se retira del inmueble sobre el que tienen la sociedad de hecho, y el otro permanece en la ocupación del mismo, entre ambos, tan sólo pueden acordar el pago de un canon -por parte del ocupante, al que permanece fuera del inmueble, y por su parte proporcional en tales derechos-, a los fines compensatorios por el uso y goce del inmueble sobre el que tienen dicha sociedad.-
Y para ello, no es necesario celebrar un Contrato de Locación, bastado con un “Acuerdo de pago de Canon Compensatorio”.- Si, no obstante tal innecesariedad, se formalizó un Contrato de Locación, tal instrumento -en el presente caso- únicamente tiene efectos respecto al pago de dicho canon, más no emerge del mismo ningún derecho a reclamar el desalojo del inmueble, ya sea fundado en la causal de falta de pago del canon, o en el vencimiento del plazo acordado de ocupación exclusiva por parte del socio de hecho, sino que procede “la liquidación y disolución de la sociedad de hecho”.- Remitido nuevamente a la pretensión esgrimida en la demanda de autos, se advierte que la suma en concepto de Daños y Perjuicios que la actora reclama, no las sustenta en cánones contractuales impagos, ni en indemnización por falta de restitución del inmueble -como resulta corriente en materia locativa-, sino que la finca en un Daño Patrimonial constituido por un Lucro Cesante devenido por la falta de disposición del inmueble para poderlo locar a terceros.-
Véase que, en una locación normal, si se adeudan alquileres que se encuentran dentro del plazo locativo, no resultaadmisible que la locadora reclame tales mesadas en mora, con otros valores que no sean los pactados en el contrato, y, sobre ellos se aplicarán los intereses pactados o, en su defecto, los que se fijen judicialmente.- Si, en cambio, lo que se adeuda es por meses de ocupación posteriores a la fecha de vencimiento contractual, pues se deben reclamar los recargos acordados en alguna cláusula del contrato, con más sus intereses.-
Pero, he aquí que la actora -que con ahinco se aferra a la existencia de una relación locativa estrictu sensu- no pretensiona en consecuencia con la figura jurídica que se empecina en sostener.- Resulta no litigioso, y, además, en ningún momento se reclama, que el demandado señor R. R. F. adeude mesadas correspondientes al período en que se obligó a pagar un canon (meses de Abril de 2014 hasta Marzo de 2016). Pero la actora reclama Lucro Cesante por los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2016 -vide f. 15 supra-, y, para el caso, ha fijado unilateralmente -mediante una tasación privada (obrante a f. 5), un valor del canon mensual de Cuatro mil pesos ($4.000).- Va de suyo, que la reclamación de la actora, no se ajusta en modo alguno al encuadre que brinda un marco locativo.- Si al finalizar el plazo pactado para la ocupación del inmueble por parte del señor R. R. F., y, si éste continuó en la ocupación del inmueble, la “socia de hecho” señora L. E. M., pudo adoptar dos vías de acción: 1) Reclamar la fijación de un canon compensatorio mensual a su “socio de hecho” señor R. R. F., por el uso y goce de la parte proporcional que corresponde a su “socia de hecho”, y si ello se acordaba, continuar el mantenimiento de la “sociedad de hecho”; 2) Si no deseaban continuar, tanto la señora L. E. M. como el señor R. R.F., o no se aceptaba el precio fijado, cualquiera de ellos puede peticionar la “liquidación y disolución de la sociedad de hecho”.- Conforme a ello, debió haber sido rechazada la demanda impetrada en autos, habida cuenta de que la pretensión articulada no resulta la adecuada al caso puesto en crisis.-
Pero, es del caso, que el Magistrado A quo, ha admitido la pretensión de la actora -menguada en un Cincuenta por ciento (50%)-, en razón de que en modo alguno puede admitirse que la actora sea acreedora del 100% del canon ocupacional, puesto que tampoco tiene derechos sobre el 100% del inmueble. Y, aunque tal decisión no resulte un acierto, se advierte que el demandado R. R. F. no ha recurrido dicha sentencia, razón por la cual, para el accionado, lo resuelto le deviene imperativo. Por otra parte, tratándose de intereses de rango estrictamente privado, no se encuentra afectado el orden público.- De tal guisa, aunque la opinión del suscripto no se condice con lo resuelto, en virtud de que el Principio Dispositivo impone la regla de que son las partes quienes determinan el thema decidendum, y los fallos -por lo tanto- deben ser congruentes con la forma en que ha quedado trabada la litis, bajo pena de nulidad. El juego armónico de los Principios Dispositivo y de Congruencia hace que el juez deba respetar el escenario litigioso propuesto por las partes a través de sus pretensiones y defensas, limitándose a fallar exclusivamente sobre los puntos sometidos a su decisión. Aun en caso de que pueda presumirse un excesivo celo por descubrir la verdad de los hechos, no le es dado al Sentenciante trascender el marco de la contienda fallando más allá de las defensas opuestas, lo que importa violar el Principio de Congruencia citado.- Por ello, entiendo que la sentencia de Baja Instancia debe ser confirmada.-
En tanto que los agravios de la actora recurrente, son rechazados.- En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y confirmar la Sentencia N° 83/18 (fs.89/102).- Las costas de Alzada, se imponen a la actora recurrente vencida (art. 251 C.P.C.C.).-
Por lo expuesto, voto por la afirmativa.- A la misma cuestión, los doctores Pagnacco y Netri dijeron:
De acuerdo a los principios y fundamentos a los que arriba el Vocal preopinante, votamos en igual sentido.
A la tercera cuestión, el doctor Galfré dijo:
Atento el resultado obtenido al votar las cuestiones precedentes, corresponde: I) Desestimar la nulidad; II) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y, en consecuencia, confirmar la Sentencia N° 83/18 (fs. 89/102); II) Imponer las costas de Alzada a la actora recurrente vencida (art. 251 C.P.C.C.); III) Propongo que los honorarios de Alzada de los doctores Alfredo Nestor Maggioni y Roberto Damian Caminos, se fijen en el (%) del honorario que en definitiva les corresponda a los profesionales de cada parte por su labor desplegada en lo principal en sede inferior con noticia de la Caja Forense.- Así voto.-
A la misma cuestión, los doctores Pagnacco y Netri dijeron:
El pronunciamiento que corresponde dictar es el que propicia el doctor Galfré.
Por todo ello, la Cámara de Apelación de Circuito, RESUELVE:
I) Desestimar la nulidad; II) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y, en consecuencia, confirmar la Sentencia N° 83/18 (fs. 89/102); II) Imponer las costas de Alzada a la actora recurrente vencida (art. 251 C.P.C.C.); III) Fijar los honorarios de Alzada de los doctores Alfredo Nestor Maggioni y Roberto Damian Caminos, en el (%) del honorario que en definitiva les corresponda a los profesionales de cada parte por su labor desplegada en lo principal en sede inferior con noticia de la Caja Forense; IV) Insértese, notifíquese a las partes y bajen. (AUTOS: “L. E. M. C/ R. R. F. S/DAÑOS Y PERJUICIOS”
Fuente: Micro Juris
Tribunal: Tribunal: Cámara de Apelación de Circuito de Rosario
Voces: concubinato, sociedad de hecho civil, comunidad de intereses
Fallos Relacionados: CONCUBINATO. Efectos patrimoniales. Inmueble adquirido por uno de los concubinos durante el concubinato. CONCUBINATO. Diferencias con el matrimonio. SOCIEDAD DE HECHO. Prueba. Bienes inmuebles adquiridos por los concubinos. Interpretación normativa.
