Como la construcción no está afectada al régimen de Propiedad Horizontal, se ordenó el embargo de edificio entero
La Cámara Civil ordenó el embargo preventivo de un edificio entero en la ciudad de Buenos Aires, para preservar el eventual derecho del firmante de un boleto de compraventa de uno de los departamentos, adquirido “de pozo” en 2017.
El Tribunal de Apelaciones revocó una decisión previa que sólo había dispuesto anotar la existencia del conflicto judicial en el Registro de la Propiedad .
En cambio, dispuso que todo el edificio quede embargado a la espera del resultado del juicio que iniciará el proclamado comprador de una de las unidades contra la desarrolladora.
Propiedad Horizontal
En el causa se había pedido una medida cautelar para inmovilizar casi la totalidad del inmueble porque se trata de un “proyecto constructivo y de un inmueble que aún no se encuentra afectado” al régimen de Propiedad Horizontal
Es decir no puede embargarse de manera individual un sólo departamento.
El demandante argumenta tener un boleto de compraventa que data de 2017 con firmas certificadas por escribano y pese a ello entró en conflicto con la desarrolladora, que hasta la fecha no le ha entregado la unidad adquirida.
Por eso solicitó el embargo preventivo en función de la demanda por “cumplimiento de contrato, nulidad de cláusulas por simulación, cobro de sumas de dinero, daños y perjuicios y acción de escrituración, que sostiene que iniciará” contra la desarrolladora.
De hecho, advirtió haber visto publicada para la venta la que sostiene es la unidad que le pertenece, en un portal de internet especializado. Y adjuntó una captura de pantalla certificada por escribano.
Reclamó el embargo para asegurar “la acción de escrituración” que entablará.
Las juezas Beatriz Verón, Gabriela Scolarici y su colega de la Cámara Civil Maximiliano Caia le dieron la razón de manera parcial: ordenaron que se embargue la totalidad de la construcción y que “cuando se subdividan las unidades funcionales se proceda a restringir el embargo a la unidad comprometida”
El comprador también pedía el dictado de una “prohibición de contratar” sobre el departamento en litigio “a efectos de evitar que en el curso del proceso se contrate por instrumentos privados sobre la misma unidad afectando al actor y perjudicando a terceros. Máxime cuando no hay seguro de prehorizontalidad contratado”
En este caso se dispuso la anotación del conflicto en el Registro de la Propiedad.
Juicio de escrituración
La medida cautelar “es el medio mediante el cual la jurisdicción asegura el cumplimiento de sus resoluciones” cuando, antes de iniciarse una demanda judicial o durante su transcurso, “una de las partes demuestra que su derecho es verosímil”
“La demora que demanda la sustanciación del proceso configura el peligro de que la decisión jurisdiccional sea incumplida como consecuencia de actos de disposición física o jurídica realizados por la otra parte”, recordó la sentencia en base a jurisprudencia en la materia.
La futura demanda buscará el cumplimiento del contrato de compraventa y por eso la Cámara consideró que corresponde dictar ” la traba del embargo preventivo sobre la cosa vendida, en virtud de lo expresamente prescripto por el art. 211 del CPCC.”
” Es que cuando se trata de un juicio de escrituración -como el que aquí se pretende entablar-, la finalidad perseguida con la traba de la medida es inmovilizar el inmueble a las resultas del proceso, con el objeto de imposibilitar que se lo transfiera o grave, tornándose así ilusorio el cumplimiento de una sentencia favorable”
La medida debe trabarse sobre la totalidad del inmueble “al no hallarse subdividido y afectado al régimen de propiedad horizontal (según un informe de dominio que consta en la causa), por cuanto no siendo posible -de momento- el embargo de la unidad funcional en cuestión, debe admitirse uno que grave a todo terreno, el que en definitiva se encuentra en el patrimonio de la deudora que debe responder frente a los acreedores”
” Ello, sin perjuicio claro está de los planteos que pudieran sobrevenir en el futuro en caso de que pueda finalmente trasladarse el embargo a la unidad en cuestión”, concluyó la Cámara.
Fuero: Civil
Tribunal: Cámara Nacional en lo Civil, Sala J
Voces: boleto de compraventa, comprar en pozo, embargo preventivo
Fuente: justicia de primera
